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임차주택이 전세보증금보다 낮게 거래되자 종전 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구를 하여 승소 – 깡통전세(전세사기) 대한 대응법

2020. 11. 25
임차주택이 전세보증금보다 낮게 거래되자
종전 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구를 하여 승소
– 깡통전세(전세사기) 대한 대응법

주택에 관하여 전세계약을 체결하여 살고 있는데 주택이 전세보증금보다 낮은 가격으로 거래된 경우 이런 상황을 이른바 깡통전세라고 하는데요. 이러한 깡통전세는 전세사기 수법으로 활용되는 등 최근 심각한 사회적 문제를 일으키고 있습니다. 이번에 대구경북 임대차 변호사 법무법인 우리하나로가 깡통전세의 위험에 처하게 된 임차인을 대리하여 승소한 사례가 있어 이를 소개해드리려 합니다.

1. 사실관계

의뢰인은 A와 A 소유 아파트에 보증금 1억 5천만원으로 임대차계약을 체결하여 거주하다가 묵시적 갱신이 되었는데, A가 묵시적 갱신 기간 중 B에게 1억 3천 5백만원에 아파트를 매도하였습니다. A가 B에게 아파트를 매매하면서 의뢰인의 보증금보다 더 낮은 금액으로 아파트를 매매하여 의뢰인이 임대차 계약이 종료되더라도 B로부터 임대차보증금을 전액을 반환받을 수 없는 사정에 처하게 되었습니다.

의뢰인은 A와 B 사이의 매매계약에 대하여 이의를 하고, A를 상대로 임대차 계약해지 및 보증금 반환청구를 하였는데, A가 보증금을 반환하지 않아 의뢰인은 A를 상대로 보증금반환 청구의 소를 제기하게 되었습니다(대구지방법원 김천지원 2020. 11. 4. 선고 2020가단366, 소송수행 김판묵 변호사)

2. 쟁점 및 진행경과

가. 이 사건에 있어 전소유자(임대인) A가 신소유자인 B에게 아파트를 매매할 때 공인중개사에게 매매중개를 의뢰하였고, 공인중개사는 의뢰인에게 A와 B 사이의 매매계약을 고지하고, 신소유자인 B와 의뢰인에게 임대차계약을 승계할 것인지 여부에 의사를 확인하였는데, 이를 두고 의뢰인이 매매계약에 대한 승낙을 하였는지, 이의를 하여 임대차계약해지 의사를 표시하였는지 여부가 중요한 쟁점이 되었습니다.

나. 사안에서 A는 B에게 아파트 소유권이전등기를 완료하여 주었고, B가 A의 임대차계약의 임대인 지위를 승계하여 A는 임대차보증금 반환채무를 면하게 되었고, 의뢰인이 매매계약체결당시 B가 임대인 지위를 승계하는데 동의가 있었다고 주장하였습니다.

다. 대구경북 임대차 변호사 법무법인 우리하나로의 김판묵 변호사는 의뢰인과 상담을 하면서 공인중개사로부터 어떠한 연락을 받았는지, 그 의미가 무엇인지에 대하여 면밀한 검토를 하였고, 의뢰인이 공인중개사와 대화를 하면서 녹음한 녹음파일, A와 주고 받은 문자 내역 등을 분석하여 의뢰인이 A와 B사이의 매매계약, 그리고 임대인의 지위가 승계되는 데 동의하지 않았다는 점을 파악하게 되었습니다.

그리고 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다는 대법원 판례의 법리를 주장하여 승소할 수 있었습니다.

소송 진행 중 A측 소송대리인이 B와 매매를 중개한 공인중개사를 증인신청을 하였는데, 저희 법인에서는 공인중개사에 대한 세밀한 반대신문을 준비하여 공인중개사가 의뢰인에게 A와 B사이의 매매계약에 관한 연락을 하였던 것은 매매계약에 대한 동의, 임대차계약의 승계에 대한 승낙의 의사표시를 확인한 것이 아니라는 점을 증언하도록 하여 승소하였습니다.

3. 판결의 의미

경기불황으로 임대차보증금 보다 더 낮은 금액으로 매매가 이루어지는 소외 깡통전세 가 발생하여 임대차보증금을 전액 반환받지 못하는 사정에 처하는 경우가 종종 있습니다. 나아가 이러한 깡통전세를 이용하여 애초 임대차계약 시 변제자력이 없는 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전하고 전세보증금을 주지 않는 수법의 전세사기도 발생하고 있습니다.

이러한 깡통전세 또는 전세사기에 대해서는 여러 가지 대응방법이 있을 수 있겠지만, 임차인이 임대인(전소유자)의 자력이 확실한 경우에는 임대인이 신소유자와 보증금보다 더 낮은 금액으로 매매할 경우 적기에 매매계약에 대한 이의를 하여 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있도록 하는 것이 바람직합니다. 본 사안은 의뢰인(임차인)이 임대인(전소유자) A와 신소유자 B 사이의 매매계약에 대하여 이의를 하여 보증금을 반환을 전소유자에게 청구할 수 있게 되었다는 점에 의의가 있습니다.


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