
류제모
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부동산 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 임대인에게 부동산을 인도해야 합니다.
부동산 임대차가 종료된 후 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 부동산 건물인도의무는 동시이행관계에 있게 됩니다.
임대인과 임차인이 보증금 공제 액수나 원상회복의 문제 등으로 상호간에 위 의무를 이행하지 않는 경우 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 건물인도의무는 동시이행관계에 있기 때문에 서로 간에 보증금의 지연이자나 건물의 임차료 등을 부담하지 않습니다.
임대인의 보증금반환채무와 임차인의 건물인도의무가 동시이행관계에 있는 경우 위 각 의무의 과실에 해당하는 보증금의 지연이자나 건물의 임차료는 서로 상계된다는 의미 정도로 이해하시면 좋을 것 같습니다.
한편, 임차인의 건물인도의무가 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 걸리는 경우 임차인은 불가피하게 임차목적물을 계속 점유할 수 밖에 없게 되는 상황에 처하게 되는데 이러한 점유는 동시이행항변권에 기한 점유로서 불법점유가 아닌 적법한 점유가 됩니다.
임대차가 종료된 후 임대인과 임차인 서로 위 각 의무를 이행하지 않고 시일이 경과되는 경우 임대인의 임대차 목적물반환청구는 소유권에 기한 청구로서의 성격도 있어 소멸시효가 크게 문제되지 않지만 임차인의 임대인에 대한 보증금반환청구는 채권적 성격 밖에 없어 소멸시효의 진행이 문제됩니다.
여기서 임대차 종료 후 임대인과 임차인이 서로 보증금반환의무와 건물인도의무를 이행하지 않아 양 의무가 동시이행관계에 있는 채로 상당한 정도의 시일이 지난 경우 임차인의 임대인에 대한 보증금반환청구권의 소멸시효 진행여부가 문제될 수 있습니다.
최근 선고된 대법원 판례가 이 문제를 다루었는데요.
임대차가 종료된 후 동시이행관계에 기해 임대차목적물인 부동산을 점유하고 있는 임차인의 임대인에 대한 보증금반환청구권의 소멸시효 진행에 관하여 대구 부동산 변호사 법무법인 우리하나로와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
이 문제는 결국 동시이행관계에 있어 상호간에 대등한 입장에 있는 임차인을 임대인에 준해 보호해 줄 것인가의 문제인데요.
위에서 잠깐 언급하였듯이 임대인의 임차인에 대한 건물인도청구는 소유권에 기한 권리로서의 성격도 가지고 있으므로 소멸시효가 문제되지 않습니다. 이 경우 임차인의 임대인에 대한 보증금반환청구권만 소멸시효가 걸린다고 하면 임차인에게 부당하게 불리한 상황이 발생할 수 있는 것입니다.
소멸시효는 권리를 행사하지 않은 상태가 장기간 지속된 경우 그 권리를 실효시키는 제도인데요. 소멸시효의 진행 중에 권리자가 권리를 행사한 것으로 간주되는 행위를 하면 소멸시효가 중단되고 그 때부터 새로운 시효기간이 진행됩니다.
부동산 임대차 종료 후 임차인은 동시이행항변권에 기해 임대차목적물인 부동산을 점유하고 있는데, 이러한 부동산의 점유를 소멸시효의 중단사유인 권리행사라고 할 수 있는지가 문제됩니다.
최근 선고된 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결은
“임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다.”고 하면서
“주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.”고 판시하여
부동산 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 동시이행의 항변권에 기해 임대차 부동산을 점유하는 경우 이는 소멸시효를 중단시키는 권리행사에 해당한다는 취지의 판시를 하였습니다.
그리고 여기서 더 나아가
“이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.”고 하여
소멸시효가 중단되는 점유는 동시이행항변권 등에 기해 임대차목적물이 부동산을 적법하게 점유하는 경우에 한하고, 임대인이 보증금을 제공하는 등으로 동시이행항변관계가 깨진 경우에는 소멸시효가 진행된다는 취지를 밝혔습니다.
임대차 종료 후 임차인의 임대인에 대한 임대차보증금의 반환청구권에 관한 소멸시효만 진행되어 불합리한 측면이 있었으나 최근 선고된 위 대법원 판례를 통하여 임대차 종료 후 임대인과 임차인 사이에서 형성되는 법률관계의 균형추가 맞추어진 것으로 볼 수 있습니다.
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