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근저당권이 설정된 부동산에 임의경매 신청시 채무자 입장에서 막을 수 있는 방법

2021. 01. 27
근저당권이 설정된 부동산에 임의경매 신청시 채무자 입장에서 막을 수 있는 방법

은행에서 대출을 하거나 지인으로부터 금전을 차용할 때 가장 쉽게 담보로 제공할 수 있는 것이 부동산에 대한 근저당설정입니다.

근저당권이 없는 일반채권의 경우 법원의 판결을 받아 이를 집행권으로 하여 강제집행을 하게 되지만 근저당권이 담보하는 근저당권의 피보전채권은 변제기일이 도과한 경우 채권자가 임의로 경매를 신청할 수 있습니다.

그런데 근저당권의 피보전채권이 존재하는지 그리고 그 범위가 어떠한지에 관하여 당사자간에 다툼이 있는 경우 채권자가 근저당권을 임의로 실행하게 되면 채무자로서는 답답한 상황에 처하게 되는데요.

근저당권이 설정된 부동산에 관하여 채권자가 임의경매를 신청할 경우 채무자가 근저당권의 피보전채권을 다투고 있다면 근저당권이 실행되는 것을 막기 위한 조치를 취해야 합니다.

근저당권자가 임의경매를 실행한 경우 채무자가 할 수 있는 조치에 관하여 대구 부동산 변호사 법무법인 우리하나로와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

아래의 사례를 보겠습니다.

갑은 2004년 8월경 을과 계속적 거래를 하면서 발생하는 자신의 물품대금채무를 담보하기 위하여 자신의 부동산에 채권자 을, 채무자 갑, 채권최고액 5천만원으로 하여 근저당권 설정을 하였습니다. 갑과 을은 계속적 거래를 하다가 갑의 경영상 어려움으로 인하여 변제기가 2007년 1월인 5천만원 상당의 물품대금채무부터 을에게 변제하지 못하게 되었고 을과의 거래를 중단하게 되었습니다. 채권자 을은 위 물품대금의 변제독촉을 하였으나 2008년 1월부터는 하지 않았습니다. 그러다가 6년 후인 2014년 8월 을은 근저당권에 기해 갑의 부동산에 대하여 임의경매신청을 하였습니다. 채무자인 갑의 입장에서 채권자 을의 임의경매신청을 막을 수 있을까요?

근저당권의 실행은 임의경매의 방법으로

임의경매신청이란 근저당권자가 판결 등의 집행권원이 없더라도 자신의 근저당권자라는 사실에 기반하여 채무자의 재산을 강제적으로 현금화하는 방법입니다.

채권자 을의 입장에서는 물품대금채무를 받지 못한 것에 대해 시간이 지났지만 근저당권이 설정되어있는 갑의 부동산을 임의경매신청을 하여 현금화한 뒤 변제받고 싶을 것입니다.

그러나 채무자 갑은 물품대금채무를 변제하지 않은 것은 맞지만 위 물품대금채무가 이미 소멸시효가 완성(상법상 상행위의 소멸시효는 5년이나 상품의 대가에 대해서는 더 짧은 시효인 민법 제163조 6호가 적용되어 3년임)되어 근저당권의 피담보채권이 없다고 판단하고 있습니다.

“근저당권자의 임의경매실행에 대해서는 임의경매개시결정에 대한 이의신청으로 다투어야”

민사소송법 제265조는 임의경매에 대한 이의신청을 규정하고 있는데 그 구체적인 규정은 아래와 같습니다.


근저당권 실행을 당한 채무자 갑은 피담보채권이 시효로 소멸되어 근저당권 역시 소멸되었다는 이유로 위 민사집행법 제265조에 따라 임의경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.

“집행절차의 정지는 집행정지신청을 해야”

그러나 민사소송법 제265조에 따른 임의경매개시결정에 대한 이의신청을 하였다 하더라도 이미 개시된 임의경매절차가 중단되지는 않습니다.

따라서 이미 개시된 임의경매절차를 중단할 수 있는 별도의 조치를 취해야 하는데요.

임의경매절차의 중지에 관해서는 민사집행법 제266조 제1항이 정하고 있고 그 구체적인 규정은 아래와 같습니다.


위 규정 중 이 사안에서 유의미한 내용은 민사집행법 제266조 제1항 제5호의 ‘담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본’인데, 이러한 재판의 정본에는 피담보채권에 대한 채무부존재확인호소송이나 근저당권말소등기청구소송을 제기하여 해당 절차에서 별도로 임의경매절차정지신청을 하여 받는 임의경매의 일시정지결정이 있습니다.

결국 이 사안에서 임의경매 절차를 정지시키기 위해서는 채권자를 상대로 피담보채권에 대한 채무부존재확인호소송이나 근저당권말소등기청구소송을 제기하여 해당 재판부에서 임의경매절차정지결정을 받아 집행법원에 이를 제출하면 임의경매절차를 정지할 수 있는 것입니다. 근저당권의 피담보채권의 범위를 다투고 있는 상황에서 임의경매를 당하였다면 위와 같은 방법을 통하여 임의경매절차를 정지시킬 수 있습니다. 다만 위 절차는 민사집행법과 민사소송법등 민사절차에 관한 전문적 지식을 숙지하여 진행해야 하므로 법률전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

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  6. 개인정보에 대한 접근통제 및 접근권한의 제한

    개인정보처리 시스템에 접근권한을 업무수행에 필요한 최소한의 범위로 업무 담당자에 따라 차등 부여하고 접근권한 부여∙변경∙말소 기록을 관리함으로써 개인정보에 대한 접근제한 조치를 취하고 있습니다. 또한 외부로부터의 불법적인 접근 및 침해사고를 방지하기 위하여 침입차단시스템 등을 설치하여 개인정보에 대한 접근통제에 필요한 조치를 운영하고 있습니다.

  7. 접속기록의 보관 및 위∙변조 방지 (미비한 경우 삭제 가능)

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    개인정보가 포함된 서류, 보조저장매체 등을 잠금장치가 있는 안전한 장소에 보관하고 있습니다.

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제 9조(권익침해 구제방법)

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