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법률칼럼

<대구건설변호사-지역주택조합, 재건축조합 채권자의 조합을 대위한 조합원에 대한 채권행사 가능여부>

2016. 12. 26

 재건축사업조합이나 지역주택조합의 조합원이 되려는 사람들은 사업이 실패하고, 조합이 빚을 지게 되는 경우 그 빚에 대해서 조합원들도 책임을 지게 되지 않을까 매우 불안해하면서 변호사들에게 이와 관련된 질문을 종종 합니다. 이것은 건설회사 입장에서는 조합으로부터 공사대금을 받지 못하는 경우에 조합을 대위하여 조합에 대하여 분담금 등 채무를 지고 있는 조합원들에게 채권행사를 할 수 있는지의 문제입니다.

 

재건축조합, 지역주택조합의 조합원은 조합에게 사업시행과정에서 각종 부과금, 분담금을 지급해야 할 의무가 있습니다. 가령 재건축비용이 증가하거나 토지매수대금이 증가하는 경우에는 추가분담금을 납부할 의무가 발생하게 되고, 조합정관이나 규약에 이러한 의무가 규정되어 있습니다.

 

그런데 도시 및 주거환경정비법, 주택법에는 재건축조합, 지역주택조합의 채무에 대해조합원이 책임을 지는지 여부에 대해 아무런 규정이 없습니다.

 

도정법 제27조는 재건축조합에 관하여는 도정법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하고 있고, 대법원은 주택조합의 법적성격에 대해 비법인사단으로 인정하고 있습니다.( 대법원 2000. 7. 7. 선고 200018271 판결 참조)

 

비법인 사단의 권리와 의무는 구성원의 권리와 의무와 구별되므로 비법인 사단의 채무에 대해 구성권이 고유재산으로 책임을 부담하지 않는다는 것이 통설입니다. 그러나 지역주택조합, 재건축 조합과 관련되어서는 명확한 판례가 형성되어 있지 못합니다. 다만, 도정법 제정이전의 주택건설촉진법하의 재건축조합의 법적성격은 비법인 사단으로 보았기 때문에 조합원들이 재건축조합의 채무에 대해 개인재산으로 책임을지지 않는다는 것이 판례의 입장이었습니다.(대법원 2005. 6. 23. 선고 20043864 판결)

 

그리고 대법원은 지역주택조합에 대해 공동주택 건설사업이라는 단체 고유의 목적을 가지고 활동하며 규약 및 단체로서의 조직을 갖추고 집행기관인 대표자가 있고 의결이나 업무집행 방법이 총회의 다수결의 원칙에 따라 행해지며 구성원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계 없이 단체 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어 있다면 조합이라는 명칭에 불구하고 비법인사단에 해당하므로, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 할 것이며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다.”고 판결했습니다.(대법원 2003. 7. 11. 선고 200173626 판결)

 

위 판결은 조합재산의 처분에 관하여 조합정관에 규정되어 있지 않는 상황에서 조합장이 조합원 총회의 결의를 거치지 않고 조합재산을 처분한 사안에 관한 것입니다.

 

또한 대법원은 토지구획정리조합의 사업시행에서 조합이 과도지 소유자에 대해 환지처분시에 시가보다 저렴한 가격을 기준으로 환지청산금을 부과하여 조합의 재원이 고갈된 경우에 과도지 소유자들이 수급인인 건설회사에 대해 부당이득을 하였다고 볼 수 없고, 조합이 청산금을 징수할 것인지 여부는 조합내부의사결정에 불과하여 제3자인 원고가 위 조합을 대위하는 등의 방법에 의하지 않은 채 직접 개일할 여지가 없다.”고 판결했습니다.(대법원 2007. 6. 29.선고 20054888호 판결)  위 판결은 건설회사가 토지구획정리사업과정에서 공사대금채권을 조합에 대해 가지고 있는 이상 조합원에 대해 직접 청구할 수 없다는 취지의 판결입니다.

 

 

2개의 대법원 판결의 취지에 따르면 재건축조합이나 지역주택조합의 채권자가 조합으로부터 채무를 변제받지 못하더라도 총회에서 결의를 통한 분담금 등 채무 확정절차가 없었다면 조합원에 대해 직접 공사대금 청구를 할 수 없게 될 것입니.  

 

그런데 위 판결에서는 조합의 채권자가 조합을 대위하여 조합원들에게 채권을 행사할 수 있는지에 대해서는 명확하게 판단하지 않아서, 과연 조합이 총회에서 분담금에 관한 결의를 거치지 않은 경우에 채권자대위권을 행사할 수 있는 것인지, 만약 분담금에 관한 총회결의가 있어 분담금이 확정된 경우라면 채권자대위권 행사가 가능할 수 있을 것인지가 문제됩니다. 그러나 이와 관련해서는 통설적인 견해나 명확한 판례가 형성되어 있지 못합니다.

 

한편 대법원은 구청이 조합에 대한 세금징수를 위하여 조합원들의 재산에 대해 국세징수법상 압류통지를 한 사안에서 비법인 사단인 조합들에게 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생기 때문에 그러한 결의가 없었다면 조합을 대위한 압류통지를 할 수 없다.”고 판결했습니다.(대법원 1997. 11. 14. 선고 9528991 판결 참조).

 

그런데 위 판례에서 조합의 채권자가 제3자를 대위하는 등 방법을 취하지 않은 채 직접 조합원에게 개입할 여지가 없다는 판시사항을 근거로 조합이 조합원에 대한 분담금, 부과금 채권이라는 책임재산이 있는 이상 채권자 대위권을 행사할 수 있다는 견해가 있습니다.

 

이 견해에 의하면 채권자대위권의 행사에서 대위가능 여부에 대한 중요한 기준은 재산권에 관한 권리인지 일신전속적인 권리이진 2가지 기준에 의한 것인데, 청산금이나 부과금채권은 위 기준에 의할 때 대위가 가능한 것으로 볼 수 있는 점, 행정청의 채권자가 행정청이 시설물 철거 대집행을 하지 않아 행정청을 대위하여 민사소송의 방법으로 철거를 구하는 이외에는 이를 실현할 방법이 없는 경우에 채권자 대위권을 인정한 판결이 있는 점(대법원 20091122호 판결), 조합과 조합원이 분담금, 부과금 확정을 위한 총회 소집절차를 해태하여 조합의 책임재산 확보를 게을리 하고 있는 경우에는 분담금에 대한 채권자 대위권 행사에 대해 절차위반 항변권을 인정할 수 없다는 점을 근거로 들고 있습니다.

 

이 견해에 의하면 도정법, 관리처분계획에 따라 공평하게 계산한 청산금에 대해 채권자 대위권 행사가 가능하다고 주장하고 있는데, 이 견해가 실무에서 채택되고 있지는 않는 것으로 보입니다.

 

지역주택조합이 해산된 경우에도 추가분담금 결의가 필요한지 여부가 문제될 수 있습니다. 이에 대해서 하급심은(수원지방법원 안양지원 2012. 2. 16.선고 2010가합6845호 판결) “청산에 관한 문제는 재건축정비사업조합의 총회 의결을 거쳐 결정되어야 할 중요한 사항이며, 조합원들에게는 청산의 대상이 될 비용의 범위와 분담 등에 대해 총회에서 토의하고 의결할 권리가 있으므로 이러한 절차권을 침해할 수 없으므로, 분담금 확정절차없이 조합원이 조합 채권자에게 청산금 상당 금원을 지급할 의무가 없다.”고 판결했습니다.

 

현재까지 재건축 조합, 지역주택조합의 조합원 채권에 대한 대위행사와 관련된 판례들을 살펴보면 하급심이나 대법원은 재건축 조합, 지역주택조합읙 경우에 조합내부에서 총회 등의 결의를 통하여 조합원들의 분담금 등 조합에 대한 채무확정없이는 곧바로 조합 채권자들이 조합을 대위하여 조합원들에게 채무이행을 청구할 수 없다는 입장에 서 있는 것으로 보입니다. 다만, 총회 결의를 통하여 조합원 분담금이 확정된 경우에 조합 채권자들이 조합을 대위하여 조합원들에게 분담금 청구를 할 수 있는지 여부에 대해서는 아직까지 확립된 통설적인 견해나 판례는 없습니다.

 

그렇기 때문에 재건축에 참여하려는 사람들은 조합원이 조합의 채무를 부담하는지에 대한 명확한 판례가 없어 향후 판례의 축적에 따라 부담여부가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 할 것입니다.

 

앞으로 이 분야는 법률실무가들의 다양한 연구와 논의가 진행되어야 할 분야이고, 여러 사례들에 대한 판례축적이 필요한 분야라고 할 수 있습니다.



 

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