
남호진
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건설공사와 토지에 대한 유치권
유치권이 성립하기 위하여는 피담보채권이 유치하려는 물건과 관련이 있어야 합니다. 이것을 법률용어로 견련성이라고 합니다. 수급인이 건물공사대금을 받지 못하는 경우에는 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있으나, 원칙적으로 유치권의 효력은 대지에는 미치지 않습니다.
이하에는 건설공사에서 토지에 대한 유치권 성립과 관련된 대법원, 하급심 판례를 살펴보겠습니다.
■ 터파기 공사를 하다가 콘크리이트 구조물만 설치된 상태에서 공사가 중단 경우
□ 사안의 개요
A건설회사는 B로부터 오피스텔 신축공사를 도급받아, 공사를 하던 중 B의 부도로 터파기공사만을 시공한 상태에서 공사가 중단. 당시 터파기공사에 따른 콘크리이트 구조물만 설치됨. 그 후 건물 대지에 대한 경매에서 C가 낙찰받았으나, A건설회사가 대지에 대한 유치권을 행사하면서 토지인도를 거부하자, C가 토지인도소송을 제기함.
□ 대법원 판결(대법원 2013. 5. 9. 선고 2013다2474판결)
위 사안에서 대법원은 “ 콘크리트 구조물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물에 불과하다면 이는 토지의 부합물에 불과해 소유권의 객체가 되는 독립한 물건이 될 수 없고, 이러 한 경우 콘크리트 구조물 자체는 유치권의 목적물이 될 수 없다.
토지에 관하여 유치권을 행사하기 위해서는 공사대금채권이 토지에 관하여 생긴 것이어야 하는데 건물의 건축을 위한 터파기공사는 건물 건축공사의 일부분에 불과한 것이어서 그러한 터파기공사는 토지 에 관한 공사라고 할 수 없고, 따라서 터파기공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 채권에 해당하지 않는다.”고 판결했습니다.
■ 건물공사 중 독립한 건물로 볼 수 없는 상태에서 공사중단된 경우 유치권 성립여부(대법2008. 5. 30. 2007마98결정)
□ 사안의 개요
A가 토지소유자 B와 사이에 토지위에 공장신축 도급계약을 체결하고, 공사를 진행하던 중 일부 구조물을 설치한 상태에서 토지경매절차가 진행되었음. 토지 경락인이 토지인도를 요구하자 A가 토지에 대한 유치권을 주장함.
□ 대법원 판결
위 사안에서 대법원은 “ 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고,공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다.”고 판결하였습니다.
■ 임대아파트 공사 중 토목공사를 한 경우 유치권 성립을 인정한 사례
(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다 60530판결)
□ 사안의 개요
토지의 소유자이던 A건설회사가 임대아파트 신축을 위하여 B에게 토목공사를 도급주었음. 위 공사도급계약 내용에는 아파트 3개 단지를 위한토지조성공사와 장차 지반침하로 인한 건물붕괴를 막기 위하여 콘크리트 기초파일을 시공하는 것임. 그 이후 A건설회사의 자금사정 악화로 C가 사업인수하여 다시 B와 도급계약을 체결하여 완공단계에 이르렀으나, C로부터 공사대금을 받지 못한 B가 토지에 대해서 유치권을 행사하였음.
□ 대법원 판결
대법원은 “ 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원,전,하천으로 잡다하여 구성된 각 토지를 대지화하여 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일로 볼 여지가 있고, 이러한 경우에는 토목공사를 토지에 관한 공사로 볼 수 있으며, 공사대금 채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정되므로, 유치권이 성립할 수 있다.”고 판결하였습니다.
■ 수목식재 후 수목대금채권을 이유로 토지에 대한 유치권을 주장하였으나, 부정한 경우(청주지방법원 2015가합 20015호 판결)
수목을 이식하고, 수목대금을 받지 못한 A가 수목이 있는 토지를 점유하면서 유치권을 주장한 경우에 토지의 경락인이 유치권부존재확인을 구한 사안
위 사례에서 법원은 “수목이 토지에 부합되어 독립한 물건이 아니므로, 유치권의 객체가 될 수 없다.”고 판결하였습니다.
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