
남호진
변호사 · 변리사
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2026. 08. 06
안녕하십니까? 대구, 경북 건설 하자소송 전문 남호진 변호사입니다.
건설 하자소송에서 감정은 사건의 승패를 좌우하는 핵심 증거방법인데요. 문제는 하자보수가 완료된 이후에 소송이 제기되는 경우 감정인이 하자를 직접 확인할 수 없어 과연 감정이 가능한지, 감정하더라도 증명력이 인정될 수 있는지가 문제됩니다.
오늘은 하자보수가 완료된 이후 하자소송에서 감정의 증명력이 인정되는지, 증명력을 높이기 위해 하자감정을 전에 어떻게 준비하여 신청해야 하는지에 대해 알아보겠습니다. 제가 소송과정에서 경험한 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.

A시공사가 B가구업체에게 아파트 가구 제작·설치를 도급하고, B는 이를 C업체에 재하도급하였습니다. 가구에 하자가 발생하여 C에게 보수를 요청하였으나 C가 이를 이행하지 않자, B가 직접 하자보수를 완료하였습니다. 문제는 보수 과정에서 동영상이나 하자 발생 부위 사진을 촬영하지 않았고, 하자보수 구체적인 내역 역시 부족한 상황이었습니다. 현재 남아 있는 자료는 ① A시공사가 B에게 전달한 입주자대표회의의 하자목록, ② B가 하자보수 시 작성한 하자목록 및 내역서, 준공도면, 가구에 관한 시방서입니다.
현장 확인이 불가능한 이상, 감정인이 활용할 수 있는 자료는 남아 있는 문서들입니다. 구체적으로는 다음 자료들을 감정의 기초자료로 제시하는 것이 바람직합니다.
입주자대표회의의 하자목록: A시공사가 B에게 전달한 것으로, 입주자들이 실제로 경험한 하자의 내용과 범위를 보여주는 1차적 자료
B의 하자보수 목록 및 내역서: B가 실제로 보수한 항목과 그 비용을 기재한 것으로, 하자의 존재와 보수비용을 간접적으로 증명하는 자료
설계도면 및 시방서: 가구 제작·설치의 기준이 되는 문서로, 하자 여부 판단의 기준이 됩니다.
감정신청서에는 다음과 같은 사항을 구체적으로 기재하여야 합니다.
위 하자목록 및 내역서에 기재된 각 항목이 도급계약 및 재하도급계약상 C의 시공 범위에 해당하는지 여부
위 각 항목이 시공상 잘못으로 인한 하자에 해당하는지 여부
위 각 항목의 하자보수에 통상적으로 소요되는 적정 비용(건설물가, 정부노임단가 등 객관적 기준에 의한 산정)

위 사례에서 시공사가 작성한 하자목록, 아파트 입주자대표회의가 시공사에게 보낸 하자보수요청 공문과 하자목록, B업체가 작성한 하자목록과 하자내역을 감정신청할 때 첨부하였습니다. 감정인은 감정 전 회의에서 아파트 가구하자에 대해 하자부위를 어느 정도 특정해 줄 것을 요청했고, B업체는 하자발생형태를 분류하고, 하자발생부위도 유형별로 정리하여 제출했습니다. 1,000여건이 넘는 하자에 대해 일일이 하자부위를 특정하는 것은 쉽지 않았으나, 하자발생 유형별로 정리하고, 해당 하자보수에 사용된 재료와 인건비 내역을 제기하였고, 이를 기초로 하자감정을 하였습니다.
감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 것이 대법원 판례입니다.(대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다217534 판결; 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290590 판결).
법원 실무는 대체적으로 감정인이 하자리스트를 감정의 기초자료로 채택한 이유로 ① 하자가 발생한 사실이 확인되고, ② 시공사가 하자보수를 지연 또는 거부하여 도급인이 긴급하게 보수하였으며, ③ 하자리스트는 접수된 하자 내용을 편의상 구분한 것으로 이를 바탕으로 하자보수가 이루어진 사실이 조사된 경우, 그 신빙성을 인정하고 있습니다(부산지방법원 2018. 4. 5. 선고 2015가단85394 판결).

위 사례도 하자가 발생한 사실이 시공사의 하자목록, 입주자대표회의의 공문을 통해 인정되고, 하수급인이 하자보수를 거부하여 하도급인이 보수를 하였고, 실질적으로 하자보수를 한 사진과 하자보수내역과 재료비, 인건비 내역을 통하여 하자보수 사실이 인정되기 때문에 이러한 문서를 기초로 한 감정결과는 신빙성을 인정받을 수 있습니다.
하자가 발생하면 먼저 하자발생부위 사진을 촬영하여 하자목록을 작성하고, 하자보수를 긴급하게 할 때에는 하자보수내역서를 구체적으로 작성하여 보관하여 두는 것이 향후 소송에서 감정을 위해서 중요합니다.
이상은 대구 경북 건설하자 소송 전문 남호진 변호사가 하자보수가 완료된 경우 하자 감정에 대해 알려드렸습니다.
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