
류제모
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주택이나 상가를 임차한 경우 부동산의 소유자가 변경되더라도 부동산의 새로운 소유자에게 기존 임대차 관계의 유효를 주장할 수 있고, 임대차 계약을 체결하면서 전세보증금을 지급하였다면 부동산의 전 소유자가 아니라 부동산의 새로운 소유자에게 그 반환을 청구할 수 있다는 내용은 많이 들어보셨을겁니다.
원칙적으로 임대차계약은 임차인과 임대인 사이에서만 그 효력이 채권계약인데, 이 원칙을 관철하게 되면 임대차의 목적이 된 부동산의 소유자가 변경된 경우 부동산의 새로운 소유자에게 임대차 권리를 주장하지 못하게 되는 문제점이 발생하였습니다.
그리고 임대차 계약 중 전세계약은 그 최후의 담보가 임대차 목적물이 된 부동산의 교환가치인데, 부동산의 교환가치를 가지게 된 부동산의 새로운 소유자에게 임대차를 주장할 수 없게 되면 임차인 입장에서는 부동산의 교환가치를 통해 전세보증금을 확보할 수 없게 되는 사태가 발생할 수 있습니다.
이에 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 각 법률에 규정된 대항력을 갖춘 임차인의 경우 부동산 소유권과 임차인의 지위를 동일시하여 특별한 사정이 없는 부동산의 새로운 소유자는 전 임차인의 법률상 지위를 그대로 승계하도록 하고 있는데요.
주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 따라 부동산의 새로운 소유자가 임차인의 지위를 승계한 것으로 보게 되면 임차인은 부동산의 전 소유자가 아니라 새로운 소유자에게만 전세보증금의 반환을 구할 수 있고, 부동산의 전 소유자에게는 전세보증금의 반환을 구할 수 없게 됩니다.
그런데 최근 부동산 가격의 폭등으로 인해 전세가가 매매가와 거의 동일하게 형성되는 상황을 이용하여 전소유자가 매매가와 동일한 전세금을 받고 전세계약을 체결하여 전세보증금을 받은 후 전세보증금의 반환자력이 없는 제3자에게 부동산을 양도하여 전세입자로 하여금 어쩔 수 없이 임대차목적물의 소유권을 취득하거나 경매를 통해 전세보증금의 일부만 취득할 수 밖에 없도록 하는 수법의 신종 전세사기가 발생하고 있습니다.
이와 관련하여 주택임대차보호법, 상가임대차보호법상 임차인은 언제나 부동산의 새로운 소유자에 대하여 전세보증금의 반환을 구해야 하는지, 만일 대항력을 갖추지 않았거나 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법이 적용되지 않는 임대차라면 임대차 중에 부동산의 소유권이 변경된 경우 법률적으로 어떻게 처리되는지가 문제될 수 있는데요.
대구 부동산 변호사 법무법인 우리하나로와 함께 임대차 중 임대차목적물의 소유권이 변경된 경우 전세보증금의 반환을 누구에게 청구해야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
“주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 적용되는 경우”
주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 적용되는 경우 각 법률에 따라 대항력을 갖춘 임차인은 임대차 목적물의 소유권이 변경되는 경우 부동산의 새로운 소유자에 대해서만 임대차 관계를 주장할 수 있고, 전세보증금의 반환 역시 새로운 소유자에게 그 반환을 청구해야 합니다.
이 경우 부동산의 전 소유자는 임차인과의 모든 법률관계에서 탈퇴하게 되는데, 부동산의 전 소유자와 현 소유자와의 관계에서 현 소유자가 전 소유자의 모든 법적 책임을 인수하고, 전 소유자는 임대차와 관련된 법률관계에서 모든 책임을 면하게 된다는 점에서 이러한 법률관계를 “면책적 채무인수”라고 합니다.
이에 대해서는 다음과 같은 예외가 있는데요.
부동산의 새로운 소유자가 전 소유자의 임대차에 관한 채무를 면책적으로 인수하는 것에는 예외가 있는데, 바로 임차인이 부동산의 새로운 소유자가 새로운 임차인이 되는 것에 대하여 반대의사를 표시한 경우입니다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 “임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”고 판시하였고,
대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결은 “임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.”고 판시한 바 있습니다.
다만, 이러한 경우에는 위 대법원 판례가 판시하고 있는 것처럼 임대차 기간이 남아 있는 경우라도 전 소유자와의 관계에서 임대차 관계를 합의해지한 후 임대차보증금의 반환을 구해야 하는 제약이 따릅니다.
“주택(상가)임대차보호법이 적용되지 않거나 같은 법상의 대항력을 갖추지 못한 경우”
주택임대차보호법이나 상가임대차보호법이 적용되지 않거나, 같은 법이 적용되더라도 임차인이 같은 법에서 정하고 있는 대항력을 갖추지 못한 경우에는 위에서 살펴본 면책적 채무인수에 관한 법리가 적용되지 않습니다.
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결은 ‘부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다’고 판시하였습니다.
이 경우 임차인은 원칙적으로 부동산의 전 소유자에 대해서만 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있고, 현 소유자에 대해서는 임대차보증금의 반환을 구할 수 없습니다. 현 소유자는 임대차보증금의 반환의무를 전 소유자에 대한 관계에서만 부담하는 것으로 현 소유자가 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 못하여 전 소유자가 임차인에게 임대차보증금을 반환하게 되면 현 소유자는 전 소유자에게 임대차보증금 상당의 손해를 배상해야 합니다.
그리고 위 판결은 현 소유자가 면책적으로 채무를 인수하여 전 소유자가 임대차 관계에서 완전히 탈퇴하였다고 보려면 이에 대한 임차인의 명시적 동의가 있어야 한다고 판시한 것 또한 주목할 필요가 있습니다.
이상 임대차 기간 중 임대차 목적물의 소유자가 변경된 경우 전세보증금의 반환에 관한 법률관계를 살펴보았는데요.
주택(상가) 임대차 보호법상 임차인이 대항력을 가진 경우에는 원칙적으로 면책적 채무인수가 되지만 임차인이 상당한 기간 내에 이에 반대의사표시를 하면 전 소유자가 임대차 관계에서 탈퇴하는 것을 막을 수 있고, 그러한 대항력이 없는 경우에는 원칙적으로 전 소유자가 임대차보증금을 반환해야 하지만 임차인이 면책적 채무인수를 승낙하면 현 소유자에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
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