
황한검
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Q. 임차인 갑과 임대인 을은 A 주택 중 102호에 관하여 보증금을 3,000만 원, 임대차기간을 2009. 12. 31.로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임대인 을은 임대차기간이 끝날 무렵 임차인 갑에게 102호를 인도해 달라고 요구하였으나, 임차인 갑은 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부하였고, 임대차기간이 만료된 2009. 12. 31. 이후에도 102호에 계속 거주하였습니다. 그로부터 10년 이상이 지난 2020. 3. 1. 임차인 을이 임대인 갑을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하자 임대인 갑은 임대차보증금반환채권의 소멸시효(10년)가 완성되었다고 주장하였습니다. 임대인 을의 임차인 갑에 대한 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 완성된 것일까요?
A. 주택임대차보증금반환채권의 소멸시효는 10년으로 원칙적으로 임대차기간이 종료한 시점부터 진행이 됩니다. 그런데 위 사례와 같이 임대차기간이 끝난 후 임차인이 임차주택에 거주하며 임차주택을 계속 점유하고 있는 경우에도 임차인의 주택임대차보증금반환채권의 소멸시효가 여전히 임대차기간이 종료한 시점부터 진행하는 것인지가 문제될 수 있는데요. 대구경북 임대차 변호사 황한검 변호사와 함께 이 문제를 살펴보도록 하겠습니다.
이에 대해 최근 대법원은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 하였습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다24431 판결).
대법원은 ① 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 하는데, 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없는 점, ② 임차인의 보증금반환채권과 임대인의 목적물 인도청구권은 동시이행관계에 있는데, 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 되는 부당한 결과가 초래되는 점, 주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”고 정하고 있음에도 불구하고 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면 이는 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되는 점 등을 이유로 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 하였습니다.
따라서 위 대법원 판결의 취지에 따르면 위 사례에서 임차인 갑의 임대차보증금반환채권은 임차인 갑이 102호를 계속 점유하고 있는 한 소멸시효가 진행되지 않으므로 임차인 갑은 임대인 을에게 임대차보증금반환채권을 청구할 수 있습니다.
그런데 만약 위 사례에서 임차인 을이 임대차기간 만료 후 주택임대차보호법에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 하고 이사를 갔다면 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 여전히 진행하지 않는 것일까요?
이와 관련하여 대법원은 주택임대차보호법에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 임대차보증금반환채권의 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 취지의 판결을 한 사실이 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결)
대법원은 주택임대차보호법에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는 것으로 민법에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다고 한 후, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 임대차보증금반환채권의 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 하여 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 이미 완성되었다고 본 원심 판단이 타당하다고 하였습니다.
결국 임차인 을이 임대차기간 만료 후 임차권등기만 하고 이사를 가버렸다면 임차인 갑의 임대차보증금반환채권은 소멸시효가 진행되는 것입니다.
이와 같이 임대차기간이 종료된 후에는 임차인의 임차권등기 여부와는 관계없이 임차인이 계속 점유를 하고 있는지 여부에 따라 임대차보증금반환채권의 소멸시효의 진행 여부가 결정되므로, 임대차기간이 종료된 후 임대차보증금을 반환받지 못한 상태로 이사를 가야 될 경우라면 임대차보증금반환채권의 소멸시효를 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
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