
류재훈
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Q : 갑은 을로부터 아파트를 매수하여 입주하였습니다. 며칠 후 관리사무소에서는 아파트의 관리규약에 매수인은 전 매수인의 체납관리비에 대한 책임이 있다는 조항을 근거로, 을이 연체한 관리비를 갑에게 낼 것을 요구하였습니다. 갑은 을이 연체한 관리비에 대해 책임이 있을까요
A : 아파트를 매매할 때 관리비를 매도인이 미납한 관리비를 꼼꼼히 체크하지 않고 매수한 경우 종종 발생하는 문제인데요. 매수인인 갑이 매도인 을이 연체한 관리비에 대한 지급책임을 지는지에 대하여 대구경북 부동산 변호사 류재훈 변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
아파트는 개별 호실과 같이 구분소유자가 단독으로 소유하는 전유부분과 주차장, 계단 등과 같이 구분소유자들이 함께 이용하는 공용부분으로 구별됩니다. 판례는 체납관리비의 승계에 대해 전유부분과 공용부분을 구분지어 판단하고 있습니다.
대법원은 ‘아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)’ 이라고 판단하고 있습니다.
따라서 원칙적으로 갑은 본인이 연체하지 않았으며, 승계에 동의한 적이 없는 을의 관리비에 대한 책임이 없다고 할 것입니다.
다만, 대법원은 같은 판결에서 관리비를 전유부분에 대한 부분과 공유부분에 대한 부분으로 나누어, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다고 판단하고 있습니다.
따라서 공용부분에 대한 관리비는 특별승계인인 매수인에게 승계가 된다고 할 것이며, 위와 같은 판단의 취지는 공동주택인 아파트의 공용부분은 입주민 전체를 위해 유지, 보수가 되어야 하며, 공용부분에 대한 관리비의 승계를 인정하지 않을 경우, 미납된 공용부분의 관비리 만큼 전체 공유자들에게 손해가 발생할 우려가 있기 때문이라고 할 것입니다.
결론적으로 갑은 을이 미납한 관리비 중 전유부분의 관리비에 대해서는 책임이 없으나, 공용부분의 관리비에 대해서는 승계가 인정되어 납부의무가 있다고 할 것입니다.
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