
류제모
변호사법무법인 우리하나로에서 전하는 다양한 소식을 확인해보세요.
2018. 10. 16.부터 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.” 개정 전 5년까지만 보장하고 있던 계약갱신요구권의 행사기간을 10년으로 늘렸습니다.
위 조항은 상가건물임대차보호법 부칙 제2조에 따라 그 시행일인 2018. 10. 16.이후 쳬결되거나 갱신된 임대차의 경우에만 적용됩니다.
그렇다면 위 조항의 시행일인 2018. 10. 16. 이전에 임대차 계약을 체결하여 2018. 10. 16. 당시 존속 중이던 상가건물 임대차의 임차인도 10년의 임대차 기간을 보장받을 수 있을까요?
2018. 10. 16. 당시 존속 중이던 상가건물 임대차의 임차인은 원칙적으로 5년의 임대차 기간을 보장받습니다. 다만 2018. 10. 16. 이후 상가건물 임대차를 갱신한 경우에는 10년의 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다.
이러한 임대차 갱신에는 ① 5년의 범위 안에서 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우, ② 임대차 종료일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인 또는 임대인 모두 갱신 거절 및 조건 변경의 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, ③ 임차인과 임대인이 합의하여 계약이 갱신된 경우가 모두 포함됩니다.
<예 1> 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우
예를 들어 2017. 9. 1. 2년의 기간을 정하여 상가건물을 임차한 임차인은 원칙적으로 5년의 범위 안에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있지만, 계약갱신요구권을 행사하여 2019. 9. 1. 계약이 갱신된 경우 2018. 10. 16. 이후 상가건물 임대차가 갱신된 경우에 해당하므로 계약갱신요구권을 행사한 이후에는 개정된 상가건건물임대차보호법 제10조 제2항의 적용을 받아 10년의 임대차기간을 보장받을 수 있습니다.
<예 2> 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우
2013. 11. 1. 5년의 기간을 정하여 상가건물을 임차한 임차인은 원칙적으로 5년의 범위 안에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 2018. 10. 31. 5년의 임대차 기간이 종료되므로, 10년의 기간을 주장할 수 없습니다. 그러나 임대차 종료일인 2018. 10. 31.의 6개월전부터 1개월전까지의 사이에 임차인아 임대인 모두 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 상가건물 임대차 보호법 제10조 제4항에 따라 2018. 11. 1.을 기점으로 하여 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되게 되는데, 이 경우 위 임대차 계약은 법 시행일인 2018. 10. 16. 이후 갱신된 것이므로, 임대차 보호기간이 5년에서 10년으로 늘어나게 됩니다.
<임대차 계약갱신요구권을 실제로 행사하여야>
임대차 보호기간이 10년으로 늘어난 경우에도 임대차 계약 종료일 전 6개월 전부터 1개월전까지의 기간에 계약갱신요구권을 실제로 행사해야 합니다. 임대차 보호기간 10년은 상가임대차 계약갱신요구권의 행사기간이지 임대차의 기간 자체를 10년으로 보장해 주는 것이 아니므로, 반드시 법적 절차에 따라 계약갱신요구권을 행사해야 그 보호를 받을 수 있습니다.
<계약갱신요구권의 행사시기에 주의해야>
계약갱신요구권은 임대차 종료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 행사하여야 하므로, 계약갱신요구권의 행사기간에 주의할 필요가 있습니다.
- 계약갱신요구권을 행사한 경우
계약갱신요구권의 행사에 따라 갱신되는 임대차는 기존의 임대차와 같은 존속기간을 갖는 것으로 되는데, 위 <예 1>에서 계약갱신요구권의 행사에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 갱신되기 전의 임대차와 같이 2년이고, 따라서 그 종료일은 갱신일로부터 2년 후인 갱신일인 2019. 9. 1.로부터 2년이 지난 2021. 8. 31.이 됩니다. 따라서 2021. 8. 21.의 6개월전부터 1개월전까지의 사이에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다.
- 묵시적 갱신이 된 경우
묵시적 갱신에 따라 갱신되는 임대차는 그 존속기간이 1년입니다. 위 <예 2)에서 임대차는 2018. 11. 1.을 기점으로 묵시적 갱신되었고 그 종료시점은 1년 후인 2019. 10. 31.이므로 계약갱신요구권을 적법하게 행사하기 위해서는 2019. 10. 31.의 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 그 존속기간이 1년이므로 특히 계약갱신요구권의 행사시점을 주의하여야 합니다.
법무법인 우리하나로(www.hanalaw.co.kr, 이하 “본 법무법인”)은
개인정보 보호법 제30조에 따라 이용자의 개인정보 보호 및 권익을 보호하고 개인정보와 관련한 이용자의 고충을
원활하게 처리할 수 있도록 다음과 같은 개인정보 처리방침을 시행 ∙ 준수하고 있습니다.
본 법무법인이 처리하는 개인정보의 처리 목적, 항목, 보유기간은 다음 각호와 같습니다.
본 법무법인은 개인정보 보호법 제29조에 따라 다음과 같이 안전성 확보에 필요한 기술적·관리적 및 물리적 조치를 취하고 있습니다.
개인정보를 취급하는 직원을 지정하고 담당자에 한정시켜 최소화하여 개인정보를 관리하는 대책을 시행하고 있습니다.
개인정보 취급 관련 안전성 확보를 위해 정기적(분기 1회)으로 자체 감사를 실시하고 있습니다.
개인정보의 안전한 처리를 위하여 내부 관리계획을 수립하고 시행하고 있습니다.
정보주체의 개인정보 중 비밀번호는 암호화되어 저장 및 관리되고 있으며 중요한 데이터는 파일 및 전송 데이터를 암호화하거나 파일 잠금 기능을 사용하는 등의 별도 보안기능을 사용하고 있습니다.
본 법무법인은 해킹, 컴퓨터 바이러스 등에 의한 개인정보 유출 및 훼손을 막기 위하여 보안프로그램을 설치하고 주기적인 갱신∙점검을 하며 외부로부터 접근이 통제된 구역에 시스템을 설치하고 기술적∙물리적으로 감시 및 차단하고 있습니다.
개인정보처리 시스템에 접근권한을 업무수행에 필요한 최소한의 범위로 업무 담당자에 따라 차등 부여하고 접근권한 부여∙변경∙말소 기록을 관리함으로써 개인정보에 대한 접근제한 조치를 취하고 있습니다. 또한 외부로부터의 불법적인 접근 및 침해사고를 방지하기 위하여 침입차단시스템 등을 설치하여 개인정보에 대한 접근통제에 필요한 조치를 운영하고 있습니다.
개인정보처리시스템에 접속한 기록을 최소 6개월 이상 보관∙관리하고 있으며, 접속기록이 위∙변조 및 도난, 분실되지 않도록 보안기능을 사용하고 있습니다.
개인정보가 포함된 서류, 보조저장매체 등을 잠금장치가 있는 안전한 장소에 보관하고 있습니다.
개인정보를 보관하고 있는 물리적 보관 장소를 별도로 두고 이에 대해 출입통제절차를 수립∙운영하고 있습니다.
쿠키(Cookie)는 웹사이트를 운영하는데 이용되는 서버가 이용자의 컴퓨터로 전송하는 아주 작은 텍스트 파일로서 이용자의 컴퓨터 하드디스크에 저장되고 있습니다. 따라서 여러분 스스로가 쿠키의 설치 및 수집에 대해 자율적으로 선택할 수 있으므로 수집을 거부할 수 있습니다.
정보주체는 아래의 기관에 대하여 개인정보 침해에 대한 피해구제, 상담 등을 문의하실 수 있습니다. (아래의 기관은 회사와는 별개 기관으로서, 회사의 자체적인 개인정보 불만처리, 피해구제 결과에 만족하지 못하시거나 보다 자세한 도움이 필요하시면 문의하여 주시기 바랍니다.)
본 개인정보 처리방침은 2019. 1. 1. 부터 시행됩니다. 본 방침의 변경(방침 내용의 추가, 삭제 또는 정정)이 있는 경우 해당 변경사항의 시행일 7일 전부터 본 법무법인 우리 하나로 웹사이트(www.hanalaw.co.kr)을 통하여 공개할 것입니다.
이 웹사이트의 모든 내용은 법무법인 우리 하나로의 소개를 목적으로 작성된 것이며 특정 사안에 대한 법률적 자문이나 해석을 위하여 제공되는 것이 아닙니다.
저희 웹사이트를 이용하시는 고객께서는 본 웹사이트에 실린 내용에 근거하여 어떠한 조치를 취하시기에 앞서 반드시 저희 법무법인의 실질적인 법률 자문을 구하시기 바랍니다.
또한 본 웹사이트와 링크 되어 있는 다른 웹사이트들은 이용자의 편의를 위하여 제공하는 것일 뿐이며 그 내용에 대해서 저희 법무법인은 어떠한 책임을 지지 않습니다.