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중개가 성사되지 않은 경우 중개보수지급 여부(공인중개 보수청구권)

2020. 09. 15
중개가 성사되지 않은 경우 중개보수지급 여부(공인중개 보수청구권)

1. 중개보수

가. 현행 공인중개사법(구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률) 제32조에 중개보수에 관한 규정을 두고 있다.

제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

나. 중개보수(종전에는 중개수수료라는 용어를 사용하였음)는 중개업자가 중개의뢰인에게 제공한 서비스의 댓가로 받는 보수로 유상 쌍무계약, 위임계약에 해당한다. 무상계약인 경우에는 보수가 없기 때문에 중개보수를 청구할 권리가 없으며, 중개보수요율은 법정요율이므로 이를 초과하여 요구하는 것은 위법이고 초과한 한도 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결).

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담한다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결).

2. 중개보수 청구권(공인중개사법 제32조)

가. 공인중개사의 중개보수청구권은 공인중개사법 제32조에 법적 근거를 두고 있다.

나. 중개보수청구권의 요건

(1) 중개업 등록을 한 자이어야 한다. 다만 공인중개사 자격이 없는 자가 거래행위를 중개하였으나 업으로 한 것이 아닌 경우, 그에 따른 중개수수료 지급약정은 유효하다.

① 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결).

② 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라고 한다)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있다(제1조). 이러한 부동산중개업법의 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업으로서 부동산매매계약을 중개하며 매매당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것이다( 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조). 한편 부동산중개업법은 그 제2조 제2호에서 ‘중개업’이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘중개를 업으로 한다’고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·횟수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인 간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다( 대법원 2006. 4. 14. 선고 2006도342 판결, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도5246 판결 등 참조). 따라서 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결).

(2) 중개보수는 법령상의 한도를 초과하지 않아야 하고, 초과한 한도 범위 내에서 무효이다.

(3) 중개행위로 인한 거래계약이 체결되어야 하고, 중개행위와 거래계약간에 인과관계가 존재해야 한다. 중개행위가 중단된 경우 중개행위와 거래계약간의 인과관계 여부에 따라 중개보수가 인정될 수 있다.

어떠한 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940판결).

3. 중개보수 지급 시기

가. 중개보수의 지급시기는 당사자간의 약정에 따르되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 실무적으로 계약서에 중개보수의 지급시기에 관한 규정을 두고 있지만, 매매계약서, 임대차계약서 등 계약서가 작성되기 전에 중개가 중단된 경우 공인중개사의 보수 지급의 문제가 발생하고 있다.

공인중개사법 제32조(중개보수 등) ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

나. 공인중개사법 시행령 제27조의2에 의하면, 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다(대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결).

원고가 개업공인중개사로서 중개의뢰인인 피고의 부동산 임대차계약을 중개한 사건에서, 이미 체결된 임대차계약을 해제하였더라도 원칙적으로 중개의뢰인은 공인중개사에게 중개보수금을 지급할 의무가 있고 다만 그 거래행위가 공인중개사의 고의 또는 과실로 무효, 취소 또는 해제된 경우에 한하여 중개보수금을 지급할 의무가 없다고 본 사례(춘천지방법원 2017. 2, 9. 선고 2016가소5341 판결).

4. 중개가 성사되지 않은 경우 중개보수 지급에 여부

가. 문제점

중개의뢰인은 여러 명의 공인중개사에게 중개를 의뢰한 후에 의뢰한 여러 명의 공인중개사를 배제한 채 자신이 직접 중개대상물을 찾아 직접 계약을 체결할 수 있어 공인중개사에게 중개보수를 지급해야 할 의무가 있는지, 어느 공인중개사에게 중개보수를 얼마나 지급해야 하는 것인지, 또 의뢰인은 중개사에게 의뢰한 언제든지 중개 의뢰를 철회할 수 있으므로 이러한 경우 중개보수를 지급해야 할 의무가 있는지 문제된다.

나. 원칙

(1) 법상의 위임계약은 그것이 유상계약이든 무상계약이든 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약의 본질상 각 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있고 그로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그것을 배상할 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이며, 다만 상대방이 불리한 시기에 해지한 때에는 그 해지가 부득이한 사유에 의한 것이 아닌 한 그로 인한 손해를 배상하여야 하나 그 배상의 범위는 위임이 해지되었다는 사실로부터 생기는 손해가 아니라 적당한 시기에 해지되었더라면 입지 아니하였을 손해에 한한다고 볼 것이다. 또 건물임대중개의 완료를 조건으로 중개료 상당의 보수를 지급받기로 하는 내용의 계약과 같은 유상위임계약에 있어서는, 시기여하에 불문하고 중개완료 이전에 계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것으로 계약 당시에 예정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 해지에 있어서의 불리한 시기란 있을 수 없다 할 것이므로 수임인의 사무처리 완료 전에 위임계약을 해지한 것만으로 수임인에게 불리한 시기에 해지한 것이라고 볼 수는 없다(대법원 1991. 4. 9. 선고 90다18968 판결).

부동산중개의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에게 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이다.

(2) 관련 하급심 판례

① 부산지방법원 2006. 4. 7. 선고 2005나9941 판결 ② 울산지방법원 2011. 10. 13. 선고 2020가합9180 판결 ③ 청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 ④ 대구지방법원 2013. 8. 30. 선고 2012나21773 판결 ⑤ 서울남부지방법원 2019. 11. 27. 선고 2018가단249746 판결

(1) 다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산 중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다.

(2) 관련 하급심 판례

① 부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 ② 제주지방법원 2016. 1. 22. 선고 2015가단4299 ③ 서울지방법원 2016. 12. 23. 선고 2016가단245312 ④ 울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 ⑤ 광주지방법원 2008. 4. 11. 선고 2007가단13669

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  5. 해킹 등에 대비한 기술적 대책

    본 법무법인은 해킹, 컴퓨터 바이러스 등에 의한 개인정보 유출 및 훼손을 막기 위하여 보안프로그램을 설치하고 주기적인 갱신∙점검을 하며 외부로부터 접근이 통제된 구역에 시스템을 설치하고 기술적∙물리적으로 감시 및 차단하고 있습니다.

  6. 개인정보에 대한 접근통제 및 접근권한의 제한

    개인정보처리 시스템에 접근권한을 업무수행에 필요한 최소한의 범위로 업무 담당자에 따라 차등 부여하고 접근권한 부여∙변경∙말소 기록을 관리함으로써 개인정보에 대한 접근제한 조치를 취하고 있습니다. 또한 외부로부터의 불법적인 접근 및 침해사고를 방지하기 위하여 침입차단시스템 등을 설치하여 개인정보에 대한 접근통제에 필요한 조치를 운영하고 있습니다.

  7. 접속기록의 보관 및 위∙변조 방지 (미비한 경우 삭제 가능)

    개인정보처리시스템에 접속한 기록을 최소 6개월 이상 보관∙관리하고 있으며, 접속기록이 위∙변조 및 도난, 분실되지 않도록 보안기능을 사용하고 있습니다.

  8. 문서보안을 위한 잠금장치 사용

    개인정보가 포함된 서류, 보조저장매체 등을 잠금장치가 있는 안전한 장소에 보관하고 있습니다.

  9. 비인가자에 대한 출입 통제

    개인정보를 보관하고 있는 물리적 보관 장소를 별도로 두고 이에 대해 출입통제절차를 수립∙운영하고 있습니다.

제 7조(개인정보 보호책임자)

  1. 본 법무법인의 개인정보보호책임자 및 개인정보보호 담당부서는 다음과 같습니다.
    1. 개인정보보호책임자
      • 성명 : 남호진
      • 직책 : 변호사
      • 연락처 : T 053-756-4600, F 053-588-3806
    2. 개인정보보호 담당부서
      • 부서명 : 전산실
      • 직담당자 : 이은미
      • 연락처 : T 053-756-4600, F 053-588-3806
  2. 정보주체는 본 법무법인의 서비스를 이용하면서 발생하는 모든 개인정보 보호 관련 문의, 불만처리, 피해구제 등에 관한 사항을 개인정보보호책임자 및 담당부서로 문의하실 수 있습니다. 본 법무법인은 정보주체의 문의에 대하여 지체 없이 답변 및 처리해드릴 것입니다.

제 8조(쿠키의 설치, 운영 및 그 거부에 관한 사항)

  1. 쿠키(Cookie)의 정의

    쿠키(Cookie)는 웹사이트를 운영하는데 이용되는 서버가 이용자의 컴퓨터로 전송하는 아주 작은 텍스트 파일로서 이용자의 컴퓨터 하드디스크에 저장되고 있습니다. 따라서 여러분 스스로가 쿠키의 설치 및 수집에 대해 자율적으로 선택할 수 있으므로 수집을 거부할 수 있습니다.

  2. 쿠키 설정 거부 방법
    1. Internet Explorer의 경우: "도구"(웹 브라우저 상단) > "인터넷 옵션" > "개인정보" > 직접 설정
    2. Chrome의 경우: Chrome 맞춤설정 및 제어(웹 브라우저 우측 상단) > "설정" > "고급" > "개인정보 및 보안" 섹션의 "콘텐츠 설정" > 쿠키 섹션에서 직접 설정

제 9조(권익침해 구제방법)

정보주체는 아래의 기관에 대하여 개인정보 침해에 대한 피해구제, 상담 등을 문의하실 수 있습니다. (아래의 기관은 회사와는 별개 기관으로서, 회사의 자체적인 개인정보 불만처리, 피해구제 결과에 만족하지 못하시거나 보다 자세한 도움이 필요하시면 문의하여 주시기 바랍니다.)

  1. 개인정보 침해신고센터 (한국인터넷진흥원 운영)
    • 소관업무 : 개인정보 침해사실 신고, 상담 신청
    • 홈페이지 : privacy.kiss.or.kr
    • 전화 : (국번없이)118
    • 주소 : (138-950) 서울 송파구 중대로 135 한국인터넷진흥원 개인정보침해신고센터
  2. 개인정보 분쟁조정위원회 (한국인터넷진흥원 운영)
    • 소관업무 : 개인정보 분쟁조쟁신청, 집단분쟁조쟁 (민사적 해결)
    • 홈페이지 : privacy.kiss.or.kr
    • 전화 : (국번없이)118
    • 주소 : (138-950) 서울 송파구 중대로 135 한국인터넷진흥원 개인정보침해신고센터
  3. 대검찰청 사이버범죄수사단 : 02-3480-3573 (www.spo.go.kr)
  4. 경찰청 사이버테러대응센터 : 1566-0112 (www.netan.go.kr)

제 10조(개인정보 처리방침 변경)

본 개인정보 처리방침은 2019. 1. 1. 부터 시행됩니다. 본 방침의 변경(방침 내용의 추가, 삭제 또는 정정)이 있는 경우 해당 변경사항의 시행일 7일 전부터 본 법무법인 우리 하나로 웹사이트(www.hanalaw.co.kr)을 통하여 공개할 것입니다.

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