
남호진
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<신탁계약에 의한 집합건물 대지사용권이 수탁자의 신탁자에 대한 사업중지요구로 소멸하는지 여부>
주택사업공제조합은 A건설회사와 사이에 수분양자들에게 분양계약에 따른 주택의 분양을 이행하지 못할 경우 원고가 수분양자들이 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 분양이행을 책임지기로 하는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였다. 동시에 주택사업공제조합은 분양보증이행을 목적으로 A건설회사 소유의 이 사건 아파트의 대지와 건축 중인 주택 및 부대복리시설을 원고에게 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였습니다.
A회사의 부도로 주택사업공제조합은 공사를 승계하여 B건설사에게 공사를 도급주어 완료하고, 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. A회사는 아파트 신축부지의 일부에 상가를 몇 개 건축하고 있었는데, 부도 이후 위 상가에 관하여 가압류 등기의 촉탁을 원인으로 한 A명의의 소유권보존등기, 사용승인을 마쳤고, 그 이후 근저당권이 설정되었습니다. 위 상가는 근저당권의 실행으로 경매를 통하여 다른 사람들이 소유권을 취득하였습니다.
이러한 경우에 상가를 취득한 구분소유자들의 대지사용권이 인정될 수 있을까요?
집합건물에서 대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있습니다. 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없습니다.
A회사 명의로 상가에 대한 소유권보존등기가 마쳐질 때에는 A회사의 상가에 대한 구분소유권이 성립하였고, 위 신탁계약에 따라 A회사는 신탁토지를 사용하여 아파트, 상가를 건축할 채권적인 권리가 있으므로, 대지사용권이 성립한다고 볼 수 있습니다. 원심은 이러한 이유에서 대지사용권이 성립한다고 판결하였습니다.
그러나 대법원은 “위 주택분양보증계약 및 이 사건 신탁계약의 내용을 종합하여 보면, 수탁자가 위탁자의 부도 등으로 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하므로, 수탁자의 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 봄이 타당하다. 그리고 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 이 사건 상가의 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.”면서 수탁자가 위탁자에게 사업중지 요구를 했는지 여부를 더 심리해야 한다면서 원심파기 판결을 하였습니다. (대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결)
위 판결은 분양사가 주택분양보증계약을 체결하면서 동시에 분양이행을 목적으로 사업부지를 주택보증회사에게 신탁하는 경우에 수탁자인 분양사가 부도 등으로 보증회사가 사업을 승계하면서 위탁자인 분양사에 대해 사업의 중지를 요구하는 경우에는 위탁자가 신탁계약에 따른 대지사용권이 소멸할 수 있다고 본 것입니다. 위 판결은 분양보증을 목적으로 사업부지가 신탁된 경우에 보증사고가 발생한 이후에는 사업시행자의 대지사용권을 부정함으로써 사업시행자의 채권자들이 분양보증대상 부동산에 대해 권리행사를 어렵게 하여 수분양자들을 보호하려는 목적에서 이러한 해석을 한 것으로 보입니다.
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