
남호진
변호사 · 변리사
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2026. 07. 22
대구건설 하자소송 전문 남호진 변호사입니다. 건물에 하자가 발생하여 손해배상 소송을 제기하면 하자감정을 하게 됩니다. 오늘은 하자감정서 검토와 감정보완 신청의 중요성에 대해 말씀드리겠습니다.

1. 사실관계
제가 최근 수행하고 있는 사건입니다. 건물의 누수로 인한 하자를 원인으로 손해배상을 구하는 소송에서 원고를 대리하였습니다. 그래서 하자의 존재와 보수비용을 입증하기 위하여 법원에 하자감정을 신청하였고, 법원이 선정한 감정인이 현장을 조사한 후 감정서를 제출하였습니다.
그런데 감정서를 받아 검토하는 과정에서 중대한 오류를 발견하였습니다. 첫째, 감정인이 산정한 누수 부위의 면적이 실제 현황 및 설계도면상의 면적과 일치하지 않았습니다.
둘째, 보수공사에 적용할 방수재료의 선정이 잘못되어 있었습니다. 누수 하자의 보수비용은 결국 "어느 범위를, 어떤 재료와 공법으로 보수할 것인가"에 따라 산출되는 것이므로, 면적과 재료가 잘못 선정되면 보수비용 전체가 왜곡될 수밖에 없습니다.
이에 감정서의 산출 근거를 설계도면, 현황 사진, 시방서와 일일이 대조한 후, 오류 부분을 구체적으로 특정하여 법원에 감정보완신청을 하였습니다. 감정인은 설계도면에 잘못 기재된 재료를 근거로 재료비를 산정했으나, 원고는 설계도면을 작성한 건축사로부터 오기라는 사실확인서를 받았습니다.
감정인은 보완감정 과정에서 지적된 오류를 인정하였고, 누수면적에 대해서는 정정하였으나, 보수 재료에 대해서는 종전 감정결과를 그대로 유지하는 의견으로 회신하였습니다. 저는 감정보완에서 감정인이 의견이 다르더라도 원고가 지정하는 재료로 보수비용을 산출할 것을 요구하였습니다. 향후 이 부분은 최초 시공당시에 원고가 주장하는 재료로 피고가 시공을 하였고, 건축사로부터 받은 오기였다는 사실확인서를 근거로 원고 주장 재료로 보수비가 산정되어야 한다는 것을 주장하고, 다툴 예정입니다.

2. 하자소송에서 감정이 갖는 의미
하자소송의 승패는 사실상 감정에서 갈린다고 해도 과언이 아닙니다. 하자의 존부, 하자의 범위, 보수비용의 액수는 모두 전문적·기술적 판단을 요하는 사항이어서, 법원은 감정인의 감정결과에 크게 의존합니다. 대법원 역시 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척할 것이 아니라 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있습다.(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조).
바꾸어 말하면, 일단 감정결과가 법정에 현출되면 그 결과를 뒤집기가 매우 어렵다는 뜻입니다. 감정결과에 오류가 있더라도 당사자가 이를 구체적으로 지적하여 다투지 않으면, 잘못된 감정결과가 그대로 판결의 기초가 되어 버립니다. 감정서가 도착한 시점이야말로 소송의 분수령이며, 이때 감정서를 얼마나 꼼꼼하게 검토하는지가 사건의 결론을 좌우합니다.
3. 감정인도 틀린다 — 설계도면과의 대조 검토가 필수인 이유
감정인은 해당 분야의 전문가이지만, 감정 역시 사람이 하는 일입니다. 실무상 감정인이 현황이나 설계도면을 잘못 파악하는 사례는 많습니다. 하자 부위의 면적을 실측하지 않고 개략적으로 추산하거나, 여러 장의 설계도면 중 변경 전 도면을 기준으로 삼거나, 실제 시공된 자재와 다른 자재를 전제로 보수공법을 선정하는 경우가 대표적입니다.
따라서 감정서를 받으면 결론 부분의 금액만 볼 것이 아니라, 그 산출 과정을 처음부터 끝까지 검증할 필요가 있습니다. 감정서에 기재된 하자 부위·면적이 설계도면 및 현장 현황과 일치하는지, 적용된 공법과 자재가 실제 시공 내역 및 시방서에 부합하는지, 수량산출서의 물량과 단가 적용에 계산상 오류는 없는지를 도면과 자료를 옆에 두고 하나하나 대조하는 작업이 필요합니다.
4. 오류를 발견하였다면 — 감정보완신청으로 바로잡아야
감정결과에 오류를 발견한 경우 이를 다투는 방법으로는 감정인에 대한 사실조회, 감정보완신청, 감정인 신문, 나아가 재감정 신청 등이 있습니다. 이 중 실무상 가장 효율적인 수단이 감정보완신청입니다. 재감정은 법원이 쉽게 받아들이지 않을 뿐 아니라 시간과 비용의 부담이 크지만, 감정보완은 기존 감정인으로 하여금 지적된 사항을 재검토하게 하는 절차이므로 상대적으로 신속하게 오류를 시정할 수 있습니다.
다만 감정보완신청이 성과를 거두려면 막연히 "감정결과를 수긍할 수 없다"는 식의 추상적 이의로는 부족합니다. 위 사안에서 원고는 객관적 자료를 근거로 오류 지점을 특정하여 보완을 구하였고, 그 결과 감정인 스스로 오류를 인정하고 감정결과를 정정하였습니다.
5. 맺으며
감정결과는 하자소송의 사실상 결론이지만, 그것이 언제나 진실에 부합한다는 보장은 없습니다. 감정서가 도착하면 결론만 볼 것이 아니라 설계도면과 현장 자료를 놓고 산출 과정 전체를 검증하여야 하고, 오류가 발견되면 감정보완신청을 통하여 적시에 바로잡아야 합니다.
하자소송에서 소송 당사자나 대리인은 서로 협력하여 감정서를 검토하여야 하고, 특히 건물완성까지 설계도면을 본 당사자가 적극적으로 설계도면을 작성한 건축사 등 전문가의 협력을 구해서 감정서를 꼼꼼하게 볼 필요가 있습니다. 대리인 입장에서는 방대한 설계도면과 감정서를 완벽하게 파악하기가 쉽지 않습니다. 감정서를 제대로 검토하여 정정하느냐, 않느냐에 따라서 하자보수비가 대폭 줄어들거나 늘어날 수 있습니다. 그래서 대리인과 당사자 본인의 협력이 필수적입니다. 위 사안의 당사자와 저희 법무법인이 서로 협력하여 오류를 정정할 수 있었습니다. 소송의 결과는 다음에 알려드리겠습니다.
이상은 하자감정서 검토와 감정보완신청의 중요성에 대해 대구 건설 하자 전문변호사 남호진이 알려드렸습니다. 더 자세한 것을 알고 싶으시면 전화주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.
상담전화 TEL. (053) 756-4600
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