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상가 임대차 종료 후 영업을 하지 않은 채 비품만 놔둔 경우 임차료를 내야 하나 – 임대차 종료와 부당이득반환의무

2021. 01. 15
상가 임대차 종료 후 영업을 하지 않은 채 비품만 놔둔 경우 임차료를 내야 하나 – 임대차 종료와 부당이득반환의무

오늘은 상가 임대차 종료 후 임대차 목적물에서 영업을 하지는 않고 있지만 영업 비품 등을 그대로 쌓아두고 있는 경우 임대인에게 차임 상당의 부당이득을 반환해야 하는지에 관한 문제를 살펴보도록 하겠습니다.

임대차가 종료된 후 임차인이 사용하던 비품 등을 깨끗이 치우고 점포를 비운다면 아무런 문제가 없겠으나 임차인이 영업을 하지 않으면서 사용하던 시설이나 비품을 그대로 두고 있는 경우 임대인은 상당히 곤란한 상황에 처하게 됩니다.

우리 법은 자력구제를 금지하고 있기 때문에 임대차가 종료된 후 임차인이 소유하고 있던 시설이나 비품을 임대인이 임의로 철거하거나 제거할 수가 없습니다. 임차목적물을 비우고 재임대를 하거나 임대인이 사용하기 위해서는 임차인의 비품이 점포에 있는 상태를 조속히 정리해야 하는데, 이를 위해서는 점포에 대한 명도소송을 제기해야 합니다.

명도소송을 제기하여 승소판결을 받고 이에 따라 강제집행을 해야 비로소 재임대를 하던 임대인이 사용을 하던 할 수가 있는 것입니다.

명도소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 할 때까지는 평균적으로 1심만 약 6개월 정도가 걸리는데요. 이런 상황에서 임대인은 임대차 종료 시부터 명도소송의 승소판결을 받아 강제집행을 완료할 때까지 건물을 사용하지 못하는 손해를 입게 됩니다.

이러한 손해를 만회하기 위해서 명도소송을 할 때에는 임대차 종료시부터 건물의 인도완료시까지 차임상당의 부당이득도 지급하라고 청구하는 것이 일반적입니다.

그런데 임차인 입장에서는 임대차 종료 후 영업을 하지 않았고 단순히 비품만을 쌓아둔 것에 불과하므로 이득을 얻은 것이 없으므로 부당이득반환의무는 성립하지 않는다는 주장을 할 수가 있습니다.

부당이득반환의무란 반환의무자가 법률상 원인없이 이득을 얻어야 성립하는 것인데, 임대차 종료 후 임대차 목적물을 점유하고 있어 임대인에게 손해가 발생한 것은 사실이지만 임차인이 영업을 하지 않아 이익을 얻지 못하였으므로 부당이득반환의무가 없다는 것입니다.

임대인과 임차인의 말 중 누구의 말이 맞는 것일까요?

대구 부동산 변호사 법무법인 우리하나로와 함께 누구의 말이 맞는지 살펴보도록 하겠습니다.

이 문제에 관해서는 이른바 실질적 부당이득론이라는 판례법리가 있습니다.

최근 선고된 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결도 위 법리를 유지하였는데요.

실질적 부당이득론이란 임차인이 임대차 종료 후 임차목적물을 점유하고 있더라도 임대차 목적물을 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다는 법리를 말합니다.

즉 사례에서 임차인의 말에 부합하는 법리입니다.

위 대법원 판결은 임차인이 임대차 종료 후 폐업신고를 하고 시설이나 비품 등을 그대로 둔 채 점포를 점유하고 있던 사안이었는데,

대법원은 “법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조), 여기에서 이익이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지이다”라고 판시하여 실질적 부당이득론에 부합하는 판시를 하였습니다.

이러한 실질적 부당이득론은 임대차가 종료되면 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구권을 가지고 있고, 임대인은 임차인에 대하여 임대차 목적물인 부동산의 인도청구권을 갖는데 이는 서로 동시이행의 관계에 있으므로 임대차보증금의 과실인 이자와 임대차 목적물인 부동산의 과실을 서로 청구하지 않게 하여 법률관계를 간명하게 처리하기 위해 발전한 법리로 볼 수 있습니다.

위 대법원 사안도 임차인이 임대차보증금 반환을 구하면서 동시이행의 항변을 한 사안이었고, 이러한 사안에서 대법원은 실질적 부당이득론을 근거로 임대차보증금과 임대차목적물인 부동산의 반환을 동시이행하라는 취지로 판결하였던 것입니다.

위 법리가 이러한 상황을 전제로 하는 것이다 보니 임대차보증금이 매우 적거나 차임연체로 인하여 임대차보증금이 소멸되어 임차인이 임대인에게 임대차보증금의 반환청구를 할 수 없는 경우에는 실질적 부당이득론을 적용할 수 없다는 견해도 있습니다.

상가 부동산의 임대차 종료 후 명도가 될 때까지 차임 상당액의 반환을 구하는 경우 이러한 실질적 부당이득론이 문제가 될 수 있으므로, 상가 부동산에 관한 명도소송을 제기하는 경우이든 아니면 제기당한 경우이든 자신의 부당이득을 구할 수 있는지 아니면 부당이득을 반환해야 하는지를 면밀히 검토해 보시길 바랍니다.

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