
류제모
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안녕하세요 법무법인 우리하나로입니다.
오늘은 성탄절입니다. 코로나 때문에 성탄절 기분은 나지 않는 상황이지만 그래도 가족과 함께 즐거운 크리스마스를 보내시길 바랍니다.
오늘 이야기 해 볼 주제는 임차권등기명령이 있은 후에 입주하여 대항력을 갖춘 임차인이 최우선변제권을 행사할 수 있는지에 관한 것입니다.
임차권등기명령이란 임차인이 임차한 주택을 비우더라도 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지해주는 제도입니다.
주택임대차보호법상 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 받으면 새로운 집주인 등 제3자에 대하여 그 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생기고, 이러한 대항력의 요건에 대하여 확정일자를 받게 되면 그 확정일자를 기준으로 임차한 건물의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다.
그런데 위 대항력의 요건이 주민등록과 주택의 인도라는 요건은 이것이 지속되어야 대항력이 발생하는 것이고, 중간에 주민등록을 뺀다던가 주택의 점유를 상실하였다면 기존의 대항력을 상실하게 됩니다. 그렇기 때문에 대항력과 우선변제에 관하여 주민등록은 계속 유지하여야 하는 존속요건이 됩니다.
임대차가 종료된 이후 집주인이 임대차보증금을 주지 않는데, 임차인의 사정상 부득이하게 이사를 가야 하는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 아무런 조치없이 새로운 주택으로 이사하면서 주민등록을 새로운 주택으로 옮겼다면 임차인은 기존의 주택에 관하여 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고, 향후 기존의 주택이 경매가 되더라도 이로부터 아무런 배당을 받을 수 없는 사태가 발생하게 됩니다.
이러한 사태를 방지하기 위하여 주민등록과 주택의 인도라는 대항요건을 유지할 수 있도록 해주는 것이 바로 임차권등기명령입니다.
한편 주택 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있는데 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다. 이 제도는 주택임대차 보증금이 일정액 이하인 서민들이 살고 있는 집이 경매에 넘어가더라도 임차인에게 최소한의 보증금을 우선변제 받을 수 있도록 하기 위한 것입니다.
임차권등기명령과 소액임차인의 최우선변제권이란 제도는 둘 다 임차인을 보호하기 위한 것입니다.
다음과 같은 사례를 한번 보겠습니다.
대구 범어동의 원룸에 살고 있던 갑은 집주인이 임대차보증금을 주지 않자 임대차등기명령을 받아 임대차등기를 한 후 이사를 갔습니다. 이후 아파트 주인인 을은 병으로부터 임대차보증금 5,000만원을 받고 병에게 위 원룸을 임차해 주었습니다. 이 경우 병은 자신이 소액임차인에 해당됨을 이유로 최우선 변제권을 주장할 수 있을까요?
오늘의 문제는 갑을 보호하고자 하는 임차권등기명령의 제도적 취지와 병을 보호하고자 하는 소액임차인의 최우선변제권이란 제도의 취지가 충돌하는 문제인데요.
이런 상황에서 과연 누가 우선할지.. 대구 구미 부동산 변호사 법무법인 우리하나로와 함께 살펴보겠습니다.
이 사안에서 결론적으로 병은 보호를 받을 수 없습니다.
왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조의 3 제6항은 아래와 같이 규정하여,
임차권등기명령에 의한 등기가 경료된 주택에 입주한 임차인은 소액임차인으로서 우선변제를 받을 권리가 없다고 선언하고 있기 때문입니다.
주택임대차보호법이 사안에서의 병과 같이 소액임차인임에도 불구하고 최우선변제권을 행사하지 못하도록 하는 이유는 병은 임차하려는 건물의 등기부를 확인하여 임차권등기명령이 있는지 여부를 확인할 수 있었음에도 이를 확인하지 않고 들어온 잘못이 있는데, 병의 최우선변제권을 임차권등기명령을 한 갑보다 우선시하게 되면 갑이 불측의 손해를 입을 수 있고, 만일 을과 병이 서로 짜고 소액임대차를 허위로 만들어 이를 악용할 우려가 있기 때문입니다.
이상 임차권등기명령이 있는 주택에 입주한 소액임차인에게 최우선변제권이 있는지 여부를 살펴보았는데요. 임차권등기명령이 있는 주택에 이를 모르고 입주한 경우 매우 큰 곤란을 겪을 수 있으므로 주택을 임차할 때에는 반드시 등기부를 확인해보시기 바랍니다.
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