
류재훈
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관리비 징수에 관한 관리단 규약 등이 존재하지 않을 때 관리단이 공용부분에 대한 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있는지 여부
Q : 갑은 최근 신축한 상가건물의 관리인입니다. 현재 위 상가건물은 분양받은 각 구분소유자들의 일부만이 입주를 한 상태이며, 관리비 징수에 관한 관리단 규약 등도 재정되지 않은 상태입니다. 관리인 갑은 위 상가건물의 관리를 위하여, 구분소유자들에게 관리비를 징수할 수 있을까요
A : 상가건물은 원칙적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 규율을 받습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제23조 제1항에서 ‘건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.’라고 규정하여, 신축건물의 수분양자들이 소유권이전등기를 받아 개별 호수에 관한 구분소유궈을 취득하면, 구분소유자 전원이 구성원이 된 관리단이 설립되도록 규정하고 있습니다. 또한 제24조에서 ‘구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.’라고 규정하여 관리단을 대표하여 사무를 집행할 관리인의 선임을 규정하고 있습니다. 또한 관리단이 직접 상가를 관리하는 자치관리의 경우, 관리인이 관리소장을 겸직하는 경우가 있으며, 위부업체와 위탁계약을 체결하는 형태의 위탁관리의 경우, 위탁업체에서 파견한 별도의 관리소장이 존재하기도 합니다.
사안의 경우 소수의 수분양자들만이 입주를 하여, 관리규약 등이 재정되지 않아, 관리비 징수의 근거가 없을 경우, 관리인이 상가건물의 관리를 위한 관리비를 징수할 수 있는지의 여부가 문제되는데요. 대구경북 부동산 변호사 류재훈 변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
대법원은 유사한 사안에서 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다”, 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다”라고 규정하고 있는바, 이에 의하면, 위 법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266,22273 판결).’라고 판단한 바가 있습니다.
따라서 관리규약이 재정되어 있지 않다고 할지라도, 관리인은 상가건물의 공유부분에 관한 관리비를 징수할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
공동주택관리법의 규율을 받는 아파트나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규율을 받은 상가건물 등은 소유권의 범위는 전유부분과 공유부분으로 구별하고 있습니다. 특별히 공유부분의 경우, 개개인의 구분소유자들의 이해관계가 아니라, 전체 구분소유자들의 이익을 위해 계속적 유지, 관리가 필요하므로, 판례와 법령 등은 공용부분 등에 대해서는 규약의 재정여부와 관계없이 관리비의 징수를 인정하고 있습니다.
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