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입주자대표회의와 위탁관리회사와의 위탁관리계약은 임의로 해지가능한가요? - 위탁관계약의 성격과 임의해지 가부

2020. 11. 30
입주자대표회의와 위탁관리회사와의 위탁관리계약은 임의로 해지가능한가요? - 위탁관계약의 성격과 임의해지 가부

실무적으로 아파트입주자대표회의와 아파트 관리회사간에는 아파트 관리와 관련하여 신뢰관계를 유지할 수 없어 계약해지와 관련한 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 이는 아파트 위탁관리계약의 성격을 어떻게 볼 것인가와 관련되는 문제입니다.

아파트입주자대표회의에서는 일단 위탁관리계약에 따른 해지사유를 주장하여 해지를 하고, 그렇지 않다고 하더라도 민법 위임 규정에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있으므로 위탁관리계약이 해지되었다고 주장하고, 반면 아파트관리회사 측에서는 민법 위임의 규정에 따른 임의해지권(법정해지권) 행사는 포기하였거나 배제하기로 하는 약정이 있었으므로 위탁관리계약서에서 정한 해지사유 외에는 해지권을 행사할 수 없고, 위탁관리계약에서 정한 해지사유가 없다고 주장하는 것이 일반적인데요.

누구의 말이 맞는지 대구경북 부동산 변호사 김판묵 변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

<아파트입주자대표회의와 아파트 관리회사와의 위탁관리계약은 기본적으로 위임계약>

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이에 체결한 위수탁관리계약은 특별한 사정이 없는 민법상 위임관계로 보아야 합니다.

공동주택관리법은 주택관리업자의 지위에 관하여 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정은 준용하도록 하고 있고, 대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결도 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 한다고 판시하고 있습니다.

다만 아파트입주자대표회의는 아파트 관리회사 사이에 다른 약정을 하여 위임이 아닌 도급계약으로 체결할 수도 있습니다.

<위탁관리계약을 임의로 해지할 수 있을까요?>

위탁관리계약을 임의로 해지할 수 있는지에 관한 대법원 판례를 보면 2가지 입장의 판례가 있는데요.

첫 번째로 위탁관리계약에 의한 해지 외에 민법 위임의 규정에 의한 임의해지가 가능하다고 이해하기 쉬운 판례가 있습니다. ① 대법원 2005. 11. 24. 선고 2005다39136 판결, 민법 제689조 제1항은 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 하면서 제2항에는 당사자 일방이 부득이한 사유 없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있는데, 민법상의 위임계약은 그것이 유상계약이든 무상계약이든 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약의 본질상 각 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있고 그로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그것을 배상할 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이다. ② 대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결, 위임계약의 각 당사자는 민법 제689조 제1항에 의하여 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있다. 따라서 위임계약의 일방 당사자가 타방 당사자의 채무불이행을 이유로 위임계약을 해지한다는 의사표시를 하였으나 실제로는 채무불이행을 이유로 한 계약 해지의 요건을 갖추지 못한 경우라도, 특별한 사정이 없는 한 위 의사표시에는 민법 제689조 제1항에 기한 임의해지로서의 효력이 인정된다 할 것이다.

두 번째로, 민법의 위임규정은 임의규정이므로 당사자의 약정에 의하여 규정의 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있으므로 위탁관리계약에서 정한 해지 사유 외에는 계약을 해지할 수 없다는 대법원 판례가 있습니다. 대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결, 민법 제689조 제1항, 제2항은 임의규정에 불과하므로 당사자의 약정에 의하여 위 규정의 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있다. 그리고 당사자가 위임계약의 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등에 관하여 민법 제689조 제1항, 제2항과 다른 내용으로 약정을 체결한 경우, 이러한 약정은 당사자에게 효력을 미치면서 당사자 간의 법률관계를 명확히 함과 동시에 거래의 안전과 이에 대한 각자의 신뢰를 보호하기 위한 취지라고 볼 수 있으므로, 이를 단순히 주의적인 성격의 것이라고 쉽게 단정해서는 아니 된다. 따라서 당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항에 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정하였다면, 민법 제689조 제1항, 제2항이 이러한 약정과는 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임에 관한 당사자 간 법률관계도 약정이 정한 바에 의하여 규율된다고 봄이 타당하다.

위 대법원 각 판례를 살펴보면, 민법이 정하고 있는 위임규정은 임의규정이고, 당사자간의 약정에 의하여 적용을 배제하거나 달리 정할 수 있다는 점에서는 같습니다.

결국 위탁관리계약을 임의로 해지할 수 있는지 여부는 구체적인 사안에서 민법이 규정하고 있는 임의해지권(법정해지권)의 행사를 포기하거나 제한할 수 있도록 하는 약정이 있었는지 의사해석, 처분문서의 해석 및 판단에 관한 문제라고 할 수 있습니다.

그러므로 위탁관리계약에 당사자간에 위임계약의 해지 사유와 절차, 손해배상책임에 관하여 민법 제689조 제1항, 제2항과 다른 내용으로 약정한 경우에는 민법의 위임규정에 따른 임의해지권을 행사할 수 없다고 보아야 합니다.

그리고 당사자간의 약정으로 민법 위임의 규정에 의한 임의해지권을 포기하거나 적용을 배제하려면, ① 해지사유와 관련하여 채무불이행과 관련한 해지사유를 열거하고, ② 해지절차와 관련하여 이행기간을 정하여 서면을 통보하도록 하는 등 해지권 행사에 관한 절차규정을 두고, ③ 무엇보다도 일방적으로 계약을 해지하는 경우 손해배상책임을 지우도록 하는 규정을 두어 언제든지 위임계약을 해지할 수 있도록 한 민법 제689조와 양립할 수 없도록 하여야 합니다.

아파트 관리회사는 주택관리업자 및 사업자선정지침(국토교통부고시), 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제1호 등에 의하여 경쟁입찰에 의하여 계약 체결되고, 공동주택관리법 등 법률의 규정에 의하여 입주민 과반수 동의 필요하여 계약 자유원칙에 의해 성립되는 위임과는 성격이 상이한 면이 있고, 위임일 경우에는 사무처리를 목적으로 하고 수임인은 위임인에 대하여 자기의 재량으로 사무를 처리하여 독립성이 인정되나, 주택관리는 법령에 처리해야 할 사무가 정하여져 있고, 관청으로부터 관리감독을 받으며, 재량권이 제한되거나 없어 위임에 해당하지 않는 측면도 많습니다.

따라서 아파트입주자대표회의가 아파트관리회사와 위탁계약을 체결할 경우 위탁관리의 내용을 명확히 할 필요가 있습니다. 아파트위탁관리계약을 체결할 당시 민법 위임규정은 임의규정이므로 위임 규정에 의한 해지권 행사를 포기하도록 한 것이거나 배제하는 것인지에 대한 명확한 규정을 두면 아파트입주자대표회의와 아파트관리회사간에 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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