
남호진
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A주택재개발 조합은 사업경비를 충당하기 위해 B학교법인이 운영하는 학교 정문 부지 여러 토지를 1필지로 정비하여 새로운 지적을 부여하여 양도한다는 내용의 관리처분계획을 작성하여 인가, 이전고시 절차를 거쳤습니다. 그 후 A조합은 정비하여 새로운 지적번호를 부여한 토지를 자신의 명의로 보존등기를 한 후 B학교 법인에 소유권이전 등기를 마쳐주었습니다.
그런데 위 토지의 종전 지번에 대해 경매절차가 진행되어 C가 매각결정을 받아서 매각대금을 납부하였고, 위 토지에 대해 법원에 변경등기촉탁신청을 하여 소유권 중 일부 지분이 C에게 이전되자 B학교법인이 C를 상대로 지분이전등기의 소를 제기하였습니다. 과연 C는 B학교 법인에게 지분에 대한 이전등기를 해주어야 할까요?
도시 및 주거환경정비상 재개발에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 보류지 또는 일반 분양대상이 되는 대지, 건축물은 도시개발법상 보류지 또는 체비지 법리가 적용될 수 있습니다. 도시개발 사업시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 환지를 하지 않고 남겨 두고, 매각하여 경비에 충당하는 땅을 체비지라고 합니다. 이러한 채비지는 규약, 정관 시행규정, 실시계획으로 정하는 목적에 따라 설정됩니다.
도시 및 주거환경정비법 제 79조에 보류지 규정이 있고, 제87조 제3항에 의하면, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있습니다.
도시개발법 제42조 제4항에 의하면 체비지는 시행자가 보유지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고 다음날 소유권을 취득하고, 제5항에 의하여 이미 처분된 체비지는 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때 소유권을 취득합니다.
제 42조 제1항에 의하면 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고 있은 날의 다음날부터 종전 토지로 보고, 환지를 정하지 아니하는 종전 토지에 존재하는 권리는 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다고 규정하고 있습니다. 따라서 환지계획에서 환지를 정한 경우에 종전 토지와 환지 사이에는 동일성이 유지되어 종전 토지의 권리제한은 그대로 환지로 이전되나, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸합니다.
도시개발법 제40조 제4항, 제5항에 의하면 사업시행자가 준공검사를 받으면 환지계획을 토지소유자에게 통보하고, 공고하여 환지처분을 합니다. 한편 도시 및 주거환경 정비법 제 86조 제1항, 제2항에 이하면 사업시행자는 공사완료에 관한 고시가 있으면 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고, 공보에 고시합니다. 이것은 도시개발법을 준용에 따른 환지처분 효력과 궤를 같이 합니다.(대법원 2011두 6400전원합의체 판결)
위 각 법률과 판례에 비추어 볼 때 주택재개발 사업자가 필요경비 충당을 위하여 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 지적의 체비지를 창설하고, 이를 이전 고시 이전에 매도한 경우 사없시행자는 위 체비지에 대해 이전고시 다음 날에 소유권을 취득하고, 매수자는 소유권이전등기를 한 때에 소유권을 취득합니다.
대법원은 이러한 법리에 따라서 위 사례에서 이전 고시 이전에 매각한 경우에는 종전 토지가 아닌 새로운 체비지에 해당되고, 동일한 위치의 종전 지번의 토지에 대한 경매로 종전 토지에 대한 권리제한이 학교법인이 취득한 체비지에 이전된다고 할 수 없다고 판결하였습니다.
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