
류제모
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부동산 경기가 과열되다 보니 부동산 계약의 체결 후 매도인이 계약금의 배액을 포기하고 계약을 해제하는 사례가 늘어나고 있습니다. 이에 따라 매수인도 매도인이 계약을 해제할 태세를 보이면 바로 중도금을 입금하는 등 나름의 대응을 하곤 하는데요. 이하에서는 계약금 해제와 관련된 법리를 살펴보고 중도금 지급기일 전 중도금 지급이 매도인의 계약금 해제를 막을 수 있는 유효적절한 수단이 될 수 있는지 등을 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 매매계약을 체결할 때에는 일반적으로 매매가의 10%에 해당하는 금액을 지급하는데, 다들 아시듯이 이를 계약금이라고 합니다. 한편 민법 제565조 제1항은 계약금이 지급된 경우 이를 해약금으로 추정하는 조항을 두고 있습니다. 위 조항에 따르면 ① 당사자의 일방이 이행에 착수할 때 까지, ② 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
한편 해약금으로 추정되는 계약금 계약은 이른바 요물계약으로서 계약금 전액이 지급되어야 그 효력이 발생하는 것으로 계약금의 일부만 지급된 경우에는 위와 같은 계약금 해제를 할 수 없습니다.
그리고 계약금 계약에 따른 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 이전에만 할 수 있는데, 이행의 착수란 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하는 것, 매도인이 소유권이전등기를 해주는 것 및 이에 밀접한 전제행위를 말합니다.
다음과 같은 사례를 살펴볼까요?
갑은 을의 아파트를 5억원에 매수하는 계약을 체결하고 5,000만원의 계약금을 지급하였습니다. 그런데 위 아파트의 값이 오르다 보니 제3자인 병이 을에게 7억원에 매수하겠다는 제의를 하였고, 을은 갑에게 매수가격을 7억원으로 증액하던지 아니면 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였습니다. 이에 갑은 을의 의사표시를 받은 다음 날 바로 중도금의 일부인 1,000만원을 을의 계좌로 입급하였고, 을은 갑이 중도금을 입금한 그날 다시 계약금의 배액을 갑의 계좌로 보내면서 갑에게 전화로 계약해제의 의사를 표시하였습니다. 이와 같은 일은 전부 중도금 지급기일 전에 발생한 것이었습니다. 이 경우 이 계약은 해제된 것일까요?
일단 을은 갑이 중도금의 일부를 지급하기 전에 해제의 의사를 표시하였는데 이것이 적법한 것인지 여부를 살펴볼 필요가 있습니다.
매도인이 계약금 해제를 할 때에는 계약금의 배액을 상환하거나 계약금 배액의 이행제공을 하여야 하는데, 을은 계약금 배액의 상환없이 해제의 의사만을 표시하였으므로 이를 적법한 해제라 할 수 없습니다.
그러면 을이 계약금 해제의 의사표시를 한 다음 날 계약금 배액을 송금하고 계약해제의 의사표시를 한 것은 적법할까요?
앞서 살펴보았듯이 계약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능한데, 을이 계약금 배액을 송금하기 전에 갑이 중도금 일부를 지급하였으므로, 갑의 중도금 지급이 적법한 이행의 착수에 해당하는지에 따라 을의 해제 의사표시가 적법한지 여부가 결정됩니다.
갑이 중도금 지급 기일 이전에 중도금의 일부를 지급한 것이 적법한 이행의 착수가 되는 것일까요?
이에 대하여 대법원은 “매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결).”고 판시하였습니다.
즉 중도금 지급기일 이전이라도 중도금 지급기일 이전에 중도금을 지급하지 않기로 하는 특약이 없는 한 중도금 지급기일 이전에 중도금을 지급하면 이행의 착수로 볼 수 있다는 것입니다.
그리고 중도금은 전부를 지급할 필요가 없이 일부만 지급해도 무방합니다.
그렇다면 사안에서 갑이 중도금의 일부인 1,000만원을 을에게 입금한 것은 적법한 이행의 착수에 해당하고 을은 그 이후에 계약금 해제를 할 수 없습니다.
따라서 사안에서 을의 해제는 부적법한 것이고, 갑은 원래 계약의 이행을 구할 수 있습니다.
다만 이에 대해서는 예외가 있는데 다음과 같은 판례입니다.
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323판결).
위 사안의 경우 매도인이 중도금 지급기일 이전에 계약금 배액 상환의 제공(일정한 기간을 정한 해약금의 수령최고)을 하였는데, 이 경우에는 중도금 지급기일 이전에 중도금을 지급하여 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 판단한 것입니다.
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