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법률칼럼

[건설법무] 보증사고가 발생하였다고 본 사례

2015. 11. 10

보증사고가 발생하였다고 본 사례

서울남부지방법원 2007카합1563 보증사고처리절차중지가처분

[사건개요]

신청인은, 이 사건 규정에 따른 보증사고는 주택건설사업자인 신청인이 부도 등으로 공사가 중단되고 공사재개 또는 사용승인을 위한 자구노력이 수포로 돌아가 사회통념상 이 사건 아파트의 완공 및 사용승인을 받을 능력을 상실하게 됨으로써 수분양자들에 대하여 그 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 경우에 비로소 발생한다고 보아야 할 것인데, ① 이 사건 가압류결정 당시에는 가압류목적물인 이 사건 부동산에 관하여는 입주예정자가 존재하지 아니하였으므로, 이 사건 가압류로 인하여 주택법 제40조의 취지에 반하는 결과가 초래되었다고 할 수 없어 이 사건 가압류를 사유로 이 사건 아파트 전체에 관하여 사용검사를 거부하는 00시장의 조치는 위법, 부당하고, 따라서 피신청인이 00시장의 사용승인 거부를 사유로 하여 보증사고처리절차를 진행하는 것 역시 위법한 점, ② 또한 신청인은 이 사건 가압류를 신속히 해소하고자 그 이외 사건의 제1심 소송절차에서는 피보전권의 존부에 대하여는 다투지 아니하고 다만 보전의 필요성에 관하여만 다투었으나, 그 항고심 소송절차에서는 그 피보전권리의 존부에 대해서도 다툼과 아울러 민사집행법 제288조 제1항 제2호에 따라 법원이 정한 담보를 제공하는 조건으로 그 가압류결정의 취소를 구하고 있으며, 더욱이 신청인은 주식회사 00저축은행(이하 ‘신청외 은행’이라 한다)으로부터 이 사건 가압류의 해방공탁을 위한 자금을 대여해 주겠다는 취지의 확약서를 교부받은 이상, 신청인은 이 사건 가압류결정의 집행을 취소할 능력이 충분한 점, ③ 이 사건 아파트의 2007. 5. 29.경 공정율이 99.47%에 이르고, 신청인은 소방 검사필증을 제외하고 나머지 대부분의 검사필증을 교부받았으며, 이 사건 가압류결정 이후에도 이 사건 아파트의 완공을 위하여 주식회사 00건설 등을 시공사로 새로이 선정하여 공사대금 8억원을 지급하고, 2007. 5. 28. 00시장에게 하수도 인입분담금을 납부하는 등 그 준공을 위한 노력을 지속하고 있는 점 등에 비추어, 신청인은 수분양자들에 대한 분양계약상의 의무를 다소 지체하고 있는 것에 불과할 뿐 사용승인을 받을 능력을 상실하였다고 볼 수 없으므로, 이 사건 규정에 따른 보증사고가 발생하였다고 볼 수 없다고 주장하면서, 피신청인이 위와 같이 보증사고처리절차를 그대로 진행할 경우 신청인으로서는 이 사건 아파트 신축 사업에 관한 시행사의 지위를 상실하여 막대한 재산상의 손해를 입게 되며, 수분양자들 역시 그 분양대금 등을 제대로 반환받지 못하는 불이익을 받게 되는 등 회복하기 어려운 현저한 손해가 발생할 것이 예상되므로, 이를 미리 막기 위하여 보증절차중지를 구함.

[판결요지]

임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관하여 그것이 본안소송에서 확정되기까지의 사이에 가처분권리자가 현재의 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 방지하기 위하여 또는 그 밖에 필요한 이유가 있는 때에 한하여 허용되는 응급적, 잠정적 처분의 성격을 가지는 것으로서 이러한 가처분을 필요로 하는지 여부는 당해 가처분신청의 인용 여부에 다른 당사자 쌍방의 이해득실관계, 본안소송에 있어서의 장래의 승패의 예상 기타 제반 사정을 모두 고려하여 합목적적으로 판단하여야 할 것이다.

① 주택법 시행령 제29조 제1항에서는 사용검사는 원칙적으로 아파트 전체에 관하여 이루어져야 하고 다만 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있는 경우에도 최소한 동별로 사용검사를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제34조 제2항에서는 사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택이 사업계획의 내용에 적합한지 여부를 확인하여야 한다고 규정하고 있는데, 이 사건 가압류는 그 청구금액이 14,372,736,433원에 이르는 다액이어서, 신청인이 이 사건 가압류결정 이후에라도 이 사건 각 부동산을 분양할 경우 그 수분양자들이 이 사건 가압류로 인하여 경매 등이 이루어져 그 소유권을 제대로 취득하거나 행사하지 못할 가능성을 배제할 수 없어, 결국 이 사건 가압류가 마쳐짐으로써 수분양자들에 대한 가압류 등의 제한이 없는 상태로의 소유권이전이라는 이 사건 아파트에 관한 사업계획의 기본 목적을 달성하지 못하게 할 우려가 있는 사정이 발생하였다고 볼 여지가 있고, 따라서 00시장이 이 사건 가압류의 해소를 요구하며 이 사건 전체에 대한 사용승인을 거부한다 하여도 이를 반드시 위법하다고 단정하기는 어려운 점, ② 신청외 회사가 이 사건 가압류결정을 통하여 보전하고자 하는 공사대금채권의 액수가 과다, 부당하다고 볼 만한 자료가 없는 이상, 신청인이 민사집행법 제288조 제1항 제2호에 기하여 이 사건 가압류결정을 취소하기 위하여 제공하여야 할 담보액이 그 해방공탁액보다 상당히 적은 금액으로 결정될 것이라고 단정하기 어렵고, 또한 신청외 은행 명의의 위 확약서가 00시장을 상대로 이 사건 아파트의 사용승인을 위해 작성된 것인데도 신청인이 00시장에게 위 확약서를 정식으로 제출하지 아니하였을 뿐만 아니라 신청인과 신청외 은행 사시에 정식으로 대출계약이 체결되었다고 볼 자료가 없는 이상 그 집행가능성에도 의문이 없다고 볼 수 없으며, 더욱이 신청인은 이 사건 아파트 사업과 관련하여 주식회사 xx은행에 75억원에 이르는 대출금채무 등을 부담하고 있고 이 사건 아파트 외에 다른 책임재산이 있다고 볼 만한 자료가 없어 신청인에게 이 사건 가압류결정을 취소할 만한 능력이 있다고 보기도 어려운 점, ③ 신청인의 실질적 경영주인 000은 2007. 4. 27. 피신청인과 일부 수분양자들 사이에, 이 사건 가압류 이의소송에서 패소할 경우에는 보증사고처리를 하기로 하는 내용의 합의서를 작성하기도 한 점, ④ 또한, 이 사건 아파트에 관한 사업계획상 애초 사용검예정일은 20063. 11. 30.이고, 신청인은 수분양자들에 대하여도 그 입주예정일을 2006. 11.로 정하여 분양계약을 체결하였는데, 그로부터 7개월 이상이 지난 이 사건 결정일 현재까지도 신청인은 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받지 못하였고 향후 이 사건 가압류를 말소시키는 것 자체도 불투명하여 이 사건 아파트의 수분양자들이 신청인의 채무불이행을 원인으로 분양계약을 적법하게 해제할 수 있다고 보여지고 또 실제로도 수분양자들 중 174세대가 2007. 7. 2. 그 분양대금을 환급받아감으로써 간접적으로나마 분양계약에 대한 해제의사를 표시하였다고 볼 여지가 있어 위와 같이 174세대에 관한 분양계약이 해제되는 경우 신청인이 이 사건 아파트 신축 사업을 진행하는 것이 현실적으로 어려워 보이는 점 등 여러 가지 사정을 종합하여 볼 때, 신청인이 이 사건 아파트에 관하여 사용승인 등을 받을 능력을 상실하여 수분양자들에 대하여 그 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없는 보증사고가 발생하였다고 봄이 상당하다.

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