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법률칼럼 - 글읽기
<토지 명의신탁은 무효, 명의자와의 거래는 유효>
작성자 : 이병재 ㅣ 조회수 : 495
이메일 : lbbjj@naver.com |

<계약명의신탁 부동산의 법률관계>

 

Q. 부동산 투자에 관심이 많은 A는 신도시의 개발호재가 예상되는 X토지를 발견했지만, 종합부동산세 등 세금 문제로 매수를 망설이고 있었습니다. A는 오랜 친구인 B와 얘기를 나누던 중, B가 대신해서 해당 부동산을 매수해 주겠다고 하여 B에게 수고비와 매매대금 3억원을 건네고, B가 공인중개사를 통하여 X토지의 소유자인 C와 만나 토지매매계약을 체결한 후 B명의로 소유권이전등기절차를 완료하였습니다. 그런데 몇 달 뒤 AX토지를 팔려고 등기부를 확인해 보니, BX토지를 이미 전혀 모르는 D에게 4억원에 팔아버린 사실을 알게 되었습니다. AD를 찾아가 X토지는 내가 명의신탁하여 B가 대신 산 건 뿐이므로, B가 임의로 소유권을 이전한 것은 무효이니 해당 토지를 내 놓으라고 주장하였습니다. A의 이러한 주장은 인정될 수 있을까요?

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 부동산실명법)에 따라 원칙적으로 명의신탁약정은 무효입니다. 따라서 AB명의로 X부동산을 매수하여 소유권이전등기를 하고, 실제 소유권한은 A에게 있다는 내용으로 약정(이른바 계약명의신탁)한 것은 무효입니다. 그러나 B가 공인중개사를 통해 위와 같은 약정 내용을 모르는 CX토지에 대한 매매계약을 체결하고 B명의로 소유권이전등기를 마친 것은 유효합니다(대법원 2000. 3. 24. 선고 984347 판결 등). 따라서 B명의로 완료된 X토지의 소유권이전등기는 적법하므로, 이후 BA의 허락을 받지 않았지만, D에게 X토지를 매도한 것 역시 유효한 거래에 해당합니다.

 

위 내용을 종합하면, AB사이의 명의신탁약정은 무효이나. BC에게 X토지를 매수한 것은 적법하고, 이후 B가 자기명의로 되어 있는 X토지를 D에게 매도한 것에도 아무런 문제가 없으므로, AD에게 X토지에 관하여 소유권이전등기 청구를 구할 수 없습니다.

 

A는 이미 D에게 이전된 X토지의 소유권을 돌려받지 못한다는 사실을 알고, B에게 X토지를 매도한 거래대금 4억원을 반환하라고 요구하였습니다. 이 경우 B1억원의 시세차익을 포함한 4억원(양도세 등 세금공제는 논외로 함)A에게 지급해야 할까요?

 

대법원은 위 사례에 대하여 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 상당액을 부당이득하였다고 할 것이다고 판시하고 있습니다(대법원 2005. 1. 28. 선고 200266922 판결 등). 위 대법원의 견해에 따르면, AB가 시세차익을 보고 판매한 대금 4억원을 요구할 수 없고, X토지 매수 의뢰를 할 때 지급한 3억원 만을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.

 

따라서 민사적으로 볼 때, BA와의 신뢰관계는 저버렸지만, X토지를 매도함에 따른 시세차익은 취득할 수 있는 반면 A는 부동산 규제, 세금 등을 피하기 위해 B를 통하여 X토지를 구입하려 했지만, 결과적으로 3억원만을 반환받을 수 있게 되어 경제적 이익은 전혀 취할 수 없게 되었습니다.

하지만 형사적으로 볼 때는 A, B 모두 부동산실명법을 위반한 것이므로 동법 제7조에 따라 명의신탁자인 A5년이하 징역 또는 2억원 이하 벌금에, 명의수탁자인 B3년이하 징역 또는 1억원 이하 벌금에 각 처해질 수 있습니다.

우리나라에서 명의신탁은 투기, 탈세 등 반사회적 행위를 방지하기 위해 엄격히 금지하고 배우자, 종중 등 특수한 경우에만 허용하고 있습니다. 따라서 경제적 이익을 위한 부동산 투자 좋지만, 먼저 계획한 부동산 거래가 적법한지 등을 꼼꼼히 따져보고 진행하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 것입니다.

 

법무법인 우리하나로

변호사 이병재

 


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