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<재건축소송 - 재건축 매도청구 대상 부동산의 선순위 권리제한등기 말소절차 - 대구 법무법인우리하나로 변호사 남호진>
작성자 : 남호진 ㅣ 조회수 : 569
이메일 : skaghwls@hanmail.net |

재건축조합은 조합설립에 동의하지 않은 자조합설립에 동의할 자격이 없는 자에 대해 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있습니다이를 재건축사업에서 사업시행자의 매도청구권이라 합니다.
  
일반적으로 사업시행자는 매도청구소송을 하기 이전에 매도청구권에 기초한 토지 및 건축물 소유자에 대한 소유권이전등기청구권토지 및 건물 인도청구권을 보전하기 위하여 법원에 매도청구 대상 토지 및 건물에 대해 처분금지가처분 신청을 하여 결정을 받습니다
  
그런데 사업시행자가 매도청구소송에서 승소확정판결을 받더라도 위와 같은 처분금지가처분 결정보다 선순위의 압류가압류담보권설정등기는 말소되지 않고 그대로 존속하게 됩니다이러한 경우에 재건축조합이 토지 및 건축물에 대한 소유권을 확보하더라도 사업이행인가 등을 받을 수 없어 재건축사업이 상당 기간 지연됩니다.
  
재개발사업의 경우에는 분양을 받지 않는 자에 대해 토지수용절차를 거치게 되고토지수용에 관한 절차를 규정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항에서는 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.”고 규정되어 있습니다부동산등기법 제174조에서 토지수용으로 인하여 소유권이전등기 촉탁이 있는 경우에는 해당 부동산의 등기용지 중 소유권 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기를 말소하도록 규정하고 있습니다.
  
따라서 재개발은 공익사업에 속하가기 때문에 재개발사업자가 토지수용절차에 따라 토지소유권을 취득하면 그 토지 위의 가압류압류근저당권 등 권리제한 등기는 말소됩니다.
  
그런데 재건축을 규율하는 도시 및 주건환경정비법집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에는 재개발과 같은 권리제한 등기의 말소에 관한 규정이 없습니다
  
그래서 매도청구대상 부동산에 근저당권이 설정되어 있고피담보채무가 매도청구에 의한 부동산 매매대금을 초과한 경우피담보채무가 부동산 매매대금보다 적은 경우를 나누어서 살펴보겠습니다.
  
먼저 근저당권 피담보채무가 부동산 매매대금보다 적은 경우에는 재건축조합은 매도청구 소송을 하면서 금융기관 등에 사실조회를 통하여 피담보채무액을 확인하고그 피담보채무액을 제외한 나머지 매매대금의 지급과 부동산의 소유권이전등기인도 동시이행 청구를 하여야 합니다피담보채무가 부동산 매매대금을 초과하는 경우에는 재건축조합은 피담보채무액 전액의 지급을 거절하면 됩니다.
  
어느 경우에나 매도청구의 소에서 승소확정판결을 받아도 근저당권은 그대로 남게 됩니다한편 민법 제364조에 의하면 저당부동산에 대하여 소유권지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  
따라서 매도청구의 소에서 승소확정판결을 통하여 토지 및 건축물 소유권을 취득한 재건축조합은 근저당권의 확정된 피담보채무를 변제하고근저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다그러나 근저당권자가 이를 거부하는 경우에 재건축조합이 근저당권자를 상대로 말소등기청구 소송을 하여 확정판결을 받아야 합니다이렇게 되면 재건축 절차가 상당히 지연될 수 밖에 없어재건축 현장에서는 통상적으로 근저당권자소유자와 협의를 통하여 이를 해결하게 됩니다.
  
다음으로 가압류 등기가 있는 경우에 재건축 조합이 가압류채무자 명의로 해방공탁을 하고매매대금 중 가압류해방공탁금을 제외 금액을 지급하면 된다는 견해가 있다.(이우재 부장판사이 견해는 재건축조합이 가압류 채권자에게 정당하게 변제할 이익이 있는 제3자에 해당하기 때문에 재건축조합이 해방공탁을하면 부동산 가압류 집행취소 신청을 할 수 있다고 한다그러나 민사집행법 제282조에 가압류해방금액을 채무자가 공탁하도록 규정하고 있는 이상 재건축조합이 가압류채무자의 동의없이 가압류 채무자 명의로 가압류해방공탁을 하는 것은 실무상 인정되기 어렵다고 판단됩니다.
  
공탁선례집에 의하면채무자 아닌 제3자가 해방공탁금을 공탁할 수 있느냐에 관하여는 나중에 채권자가 채무자에 대한 채무명의(판결 등)를 받아도 그 해방금액에 대한 집행을 할 근거가 없다는 이유로 부정하고 있습니다공탁선례집에서는 채권자 갑이 채무자 을 소유의 부동산을 가압류한 후에 제3자인 병이 가압류된 재산을 취득한 경우에 있어서 갑의 채무자는 을이고3취득자인 병은 갑의 채무자가 아니므로 가압류집행취소를 위한 해방공탁을 할 수는 없고병은 가압류 목적물에 대한 이해관계인으로서 채무자를 대위하여 그 피보전채권을 변제할 수는 있을 것이며이때에는 그에 따른 권리구제절차를 취할 수는 있다는 입장을 취하고 있습니다.1998. 9. 8. 법정 제3302-321(공탁선례 1-215)
  
결국 이러한 경우에 재건축조합은 매도청구소송에서 가압류의 피보전채권액에 해당하는 금액에 해당하는 매매대금에 대한 지급 거절의 항변을 하고피보전채권액을 제외한 매매대금의 지급과 소유권이전토지 및 건물인도의 동시이행 판결을 구하는 것이 타당하다고 판단됩니다그리고 재건축조합은 토지 및 건축물의 소유권을 확보한 이후에 토지 및 건축물 소유자에게 지급을 거절했던 피보전채권액 상당의 금전을 가지고 가압류채권자와 합의를 통하여 가압류압류등기를 말소할 수 있습니다
  
가압류채권자가 합의를 거부하고가압류집행 취소신청을 하지 않게 되면재건축조합은 민법 제467조에 따라 가압류채권자에게 변제를 하면 될 것입니다재건축조합은 이해관계 내지 변제할 정당한 이익이 있는 자에 해당되기 때문입니다만약 가압류채권자가 변제수령을 거절하면 변제공탁을 하고이해관계인으로서 가압류집행의 취소를 신청할 수 있습니다.
  
대법원은 보전처분이 집행된 후에 보전처분의 대항을 받는 물권을 취득한 보전처분 목적물의 양수인은 민사집행법 제288조에 의하여 사정변경으로 인한 보전처분의 취소 신청을 구할 수 있는 신청인적격이 있고그러한 양수인에 대한 채권자는 민사집행법 제288조 제1항 후문의 이해관계인에 해당한다고 판시하고 있습니다.(대법원 2014. 10. 16. 자 20141413 결정)
  
압류의 경우에는 협의가 되지 않을 경우에는 변제공탁을 하고청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지신청을 해야 할 것입니다.
     
정리하자면 현행 재건축을 규율하는 도정법집합건물법 등에 재건축조합이 매도청구 소송을 통하여 권리제한등기가 있는 토지 및 건축물의 소유권을 취득하더라도 이러한 등기를 말소시킬 수 있는 구체적인 법률규정이 없습니다.
  
그래서 매도청구 대상 부동산에 저당권근저당권이 있는 경우에는 민법 제364조에 따라 재건축조합이 변제를 하고등기말소청구를 해야 하고담보권자가 말소를 거부하면 결국 소송을 해야 하고가압류 등기가 있는 경우는 재건축조합이 제3자의 변제 규정에 따라 변제변제수령 거부시 변제공탁이해관계있는 자로서 가압류집행취소를 절차를 밟아야 하고압류등기가 있는 경우에는 변제공탁 후 청구이의의 소를 제기해야 합니다.
  
결국 매도청구 대상 부동산에 권리제한 등기가 있는 경우에 재건축조합이 매도청구소송에서 승소 확정판결을 받더라도 권리제한 등기권자가 등기말소에 협조하지 않을 경우에는 등기말소 청구가압류집행취소 등 소송절차를 밟아야 하기 때문에 재건축진행이 상당히 지연될 수 있다는 점을 고려하여 재건축사업을 진행할 필요가 있습니다.
  
도정법에 매도청구소송 과정에서 매도대상 부동산에 대한 매매대금 감정평가금액을 공탁한 경우에 재건축조합이 권리제한 등기를 말소할 수 있는 특별규정을 신설할 필요성이 있다 할 것입니다.

법무법인우리하나로
변호사 남호진
053-756-4600
http://www.hanalaw.co.kr/



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