
남호진
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건축주가 건설회사나 건축업자에게 하자보수를 요구하였으나, 거절하는 경우에는 건축주는 우선 돈을 들여 보수한 후 그 보수비용에 상당하는 손해배상 청구의 소를 제기하거나, 보수를 하지 않은 채 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 소를 제기하거나, 조정신청을 해야 합니다. 건설분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.
먼저 건축주는 누수, 설비고장으로 건물을 사용할 수 없는 긴급한 경우에는 장기간 방치할 수 없으므로, 수급인이 보수를 거절하는 경우에는 우선 자비로 보수를 해야 하는 경우가 발생합니다. 스스로 보수를 하는 경우에는 먼저 소송에서 하자발생사실과 보수금액을 입증하기 위하여 증거를 확보해야 합니다. 통상 촬영일자가 나오도록 하자부위 사진을 촬영하거나 동영상을 촬영하고, 하자보수업체로부터 하자보수내역과 보수비용 영수증, 하자보수사실확인서를 확보하는 것이 필요합니다.
이러한 증거를 확보하더라도 나중에 소송에서 수급인이 하자발생사실을 부인하거나 보수비용을 문제삼는 경우가 많고, 일일이 이를 입증해야 하므로, 긴급한 경우가 아니면 가급적 자비로 보수를 하지 않고, 법원이 결정한 감정인을 통하여 하자감정을 하여 하자여부와 보수금액을 입증하는 것이 좋습니다. 자비로 보수를 할 경우에 설계도면에 있는 품질보다 고가의 제품을 사용하거나 자신의 편의를 위해 부가적인 공사를 하는 경우에는 설계도면에 있는 품질 등과 차액은 소송에서 보수금액으로 인정되지 않으니 주의를 요합니다.
어느 경우에나 소송을 준비함에 있어 미리 하자목록을 작성하고, 그 목록에 따른 하자부위에 대해 사진을 촬영하여 두는 것이 필요합니다. 하자목록을 작성하는 것이 어렵다면 건축사 등 전문가에게 일정한 비용을 주고, 간략하게 하자부분에 대해 목록작성과 하자보수금액 추산을 해달라는 용역을 맡기는 것도 하나의 방법입니다.
주의할 것은 하자소송을 제기하기 전에 건축사 등 전문가에게 사적으로 하자감정을 하여 하자보수금액을 산정한 감정서를 만드는 것입니다. 이러한 감정서는 법원에서 증거로 인정되지 않고, 나중에 소송을 제기하면 법원에서 선정한 감정인이 하자감정을 하고, 이 때에 소송을 제기한 건축주는 감정비용을 예납해야 합니다. 따라서 소를 제기하기 전에 하자감정을 하는 것은 이중적으로 비용을 지출할 우려가 있으므로 주의를 해야 합니다. 비용이 크게 들지 않는 하자비용을 추산하기 위한 전문가의 도움을 받는 경우라면 몰라도 하자부위에 대해 사적으로 감정은 하지 않는 것이 좋습니다.
이상은 하자소송 제기 전에 준비해야 할 사항과 주의사항에 대해 대구, 경북 건설전문 남호진 변호사가 알려드렸습니다. 다음 회에는 공동주택의 하자유형에 대해 알려드리겠습니다.
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