
남호진
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건축주가 주택, 상가, 일반 건물 등을 건설회사나 건설업자에게 도급을 주고 완공하였으나 하자가 발생하면 건설회사 등이 성실하게 하자보수를 하면 다행이나, 그러하지 못한 경우도 종종 발생합니다. 건설회사 등은 건축주의 하자보수 요구에 대해 차일피일 미루거나, 아예 하자가 아니라고 주장하면서 보수를 거절하기도 합니다. 이러한 경우에는 건축주는 자비로 하자보수를 한 후 하자보수에 상당하는 손해배상을 요구하거나, 보수를 하지 않을 채 곧바로 하자보수금액 상당의 손해배상을 청구합니다. 이러한 소송을 실무에서는 하자소송이라고 부릅니다.
하자소송은 건축관련 지식이 필요하여 그러한 지식이 없는 일반인들은 어떻게 준비하고, 소송을 어떻게 진행할지에 대해 알기 어렵습니다. 건축관련 지식이 있더라도 하자소송은 하자감정절차, 하자감정 후 감정서 검토와 감정보완, 하자담보책임기간, 주택법, 집합건물법, 건설안전기본법, 민법 중 어떤 법률이 적용되는지 여부 등 법리적으로도 매우 까다로운 소송이라서 나홀로 소송을 진행하는 것은 매우 벅찹니다. 그래서 하자소송은 전문성과 경험이 풍부한 건설전문변호사에게 상담을 받거나 맡기는 것이 좋습니다.
그래서 대구, 경북 건설전문 남호진 변호사가 오늘부터 하자소송에 대해 설명해드리겠습니다. 우선 건축물 하자의 개념에 대해 설명해 드리겠습니다.
공동주택관리법 시행령 제37조 제1호, 제2호에 의하면 하자는 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분하고 있습니다. 내력구조별 하자라 함은 기둥, 보, 바닥, 천장, 바닥(조적벽 제외)공사에 하자가 발생하여 일부 또는 전부가 붕괴되거나 주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다.
시설공사별 하자라 함은 내력구조부 이외 공사(마감공사, 난방공사, 창호, 철골, 방수공사 등)에서 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.
대법원 판례에 의하면 건축물 공사에 대한 사용승인 이후에 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 상태에 이른 것을 하자라고 합니다.( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결)
하자소송 실무에서는 설계도면(준공도면)에 있는 부분을 시공하지 않은 미시공, 설계도면에서 정한 기준과 품질에 이르지 못한 상이시공, 시공과정에서 부실 시공, 감리로 인하여 기능상, 안전상, 미관상 하자가 발생한 경우, 건폐율과 용적율 등에 관한 건축관련 법령을 위반하여 건물의 철거, 이전, 개축이 불가피하여 건축물을 사용할 수 없는 법률상 하자로 구분됩니다.
하자소송에서는 공사상 잘못이 있는지 여부, 설계도면(준공도면)에 따른 시공인지 여부, 기능과 안전, 미관상 문제가 발생하였는지 여부에 대해 건축주와 건설회사 등이 치열하게 다툽니다. 물론 법원에서 선정한 건축사, 구조기술사 등 감정인에 의한 건설하자 감정결과에 따라서 하자유무가 가려지지만, 이 감정결과에 대해서도 서로 이견이 있어 감정결과에 대한 보완, 감정인 증인 신문 등을 신청하면서 공방을 주고받습니다.
이상은 대구, 경북 건설전문 남호진 변호사가 건축물 하자의 개념에 대해 설명해드렸습니다. 다음회에는 하자분쟁이 발생한 경우에 건축주의 대응방안과 준비해야 할 부분에 대해 설명해드리겠습니다.
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