
남호진
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A건설회사는 B로부터 건물신축공사를 도급받아서 공사를 진행했느데, B가 건물공사 중 일부 하자가 발생하였다고 통보하였고, 하자로 인하여 사용승인을 받지 못했습니다. 그래서 B는 공사잔대금의 지급을 거절하고, 하자보수를 요청했으나, A회사가 이를 거절하여 B는 공사도급계약을 해지했습니다. 그러자 A건설사는 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하면서 건물의 출입을 통제하면서 일정기간 점유하다가 철수하였고, 그 후 공사잔대금 및 추가공사대금을 청구하였습니다. B는 반소로 하자보수비 및 지체상금 청구를 하였습니다. 만약 위 사례에서 하자보수비가 감정결과 공사잔대금을 초과한 경우에 A건설사의 유치권행사가 적법할까요? 적법하지 않다면 A는 불법점유에 따른 손해배상책임이 발생할까요?
이에 대해서 대구, 경북 남호진 건설전문변호사가 설명해드리겠습니다.
도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.(민법 제667조), 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권과 동시이행관계에 있습니다.(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다31914 판결 등 참조).
유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로(민법 제320조), 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없습니다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결 등 참조). 변제기 전에 유치권이 생긴다고 하면 변제기 전의 채무이행을 간접적으로 강제하는 것이 되기 때문입니다.
대법원은 위 사례에서 “수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점을 고려할 때 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다.”고 판결하였습니다.(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결)
따라서 수급인이 공사잔대금을 이유로 유치권을 행사하기 위해서는 건물에 하자가 발생했는지 여부, 그 하자보수비용이 공사잔대금을 초과하는지 여부를 신중하게 검토한 후에 하여야 할 것입니다. 그렇지 않은 경우에는 유치권행사가 위법하게 되어 건물 도급인이 건물을 사용하지 못하여 발생한 손해(다른 건물 임차료, 관리비, 보증금) 등을 배상해야 할 책임이 있다는 점을 유념해야 할 것입니다.
이상은 불법적인 유치권행사로 인한 손해배상책임에 대해서 대구, 경북 건설전문 남호진 변호사가 알려드렸습니다.
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