
남호진
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A회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 B가 경매절차에서 건물 중 일부 상가를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 A회사가 방심한 틈을 타서 건물을 점유한 후 C에게 임대하였습니다. 이러한 경우에 A회사는 점유를 회복하여 유치권을 계속 행사할 수 있을까요?
이에 대해서 대구, 경북 남호진 건설전문변호사가 설명해드리겠습니다.
유치권자가 점유를 하던 중에 점유를 상실하면 원칙적으로 유치권이 소멸되고, 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복하여야 유치권이 되살아납니다. 그런데 점유를 침탈당한 점유자는 그 물건의 반환을 청구할 수 있으나(민법 제204조 제1항), 점유회수권은 침탈자의 선의의 특별승계인에 대해서는 행사하지 못합니다.(민법 제204조 제2항) 다만 침탈자가 악의인 경우에는 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있습니다.
한편 점유회수의 소는 직접점유자에 대해서만 행사할 수 있고, 간접점유자에 대해서는 행사하지 못한다는 것이 통설적인 입장입니다. 따라서 위의 사례에서 C가 B의 점유침탈사실을 알고도 임차를 하였다면 B는 C를 상대로 점유회수의 소를 통하여 점유를 회복할 수 있으나, C가 선의라면 점유를 회복할 수 없습니다.
결국 점유를 상실한 유치권자는 신속하게 점유침탈자를 상대로 점유이전금지 가처분을 한 후 침탈자를 상대로 점유회수의 소를 제기하여야 할 것입니다. 그리고 점유침탈자의 특별승계인을 상대로 점유회수의 소를 제기할 때에는 특별승계인에 대한 점유이전금지 가처분과 소송과정에서 특별승계인의 악의를 입증하여야 할 것입니다.(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결 )
이상은 유치권자가 점유를 상실한 경우에 침탈자의 특별승계인에 대해 점유회수의 소를 제기할 수 있는지에 대해서 대구, 경북 남호진 건설전문변호사가 알려드렸습니다.
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